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在我国城市建设不断推进的情况下 ， 拥有一处有田园风光的房产 ， 越来越成为一个奢侈的愿望 。 人们渴望回归自然 ， 享受生活 。 但现实的情况是 ， 我国法律对于集体土地的权利流转是有着严格的限制的 。 尤其是农村宅基地使用权的管理 ， 更是有着严格的制度 。 因此 ， 购买农村的房子 ， 什么情况下合法 ， 什么情况下不合法 ， 就成为了当下的法律热点问题 。
甲村村民李某于2000年因结婚 ， 向镇政府申请宅基地建房 。 经过合法审批 ， 李某取得宅基地使用权 ， 并建房5间 。 2010年 ， 李某在外打工期间 ， 在城市购买楼房一套 。 从此不再在村里居住 ， 村里的房屋就闲置了下来 。 李某觉得房屋闲置是一种浪费 ， 不如卖了变现 。
这个时候 ， 李某打工的老板陈某表示愿意购买房屋 。 陈某是城市居民 ， 多年经商积累一定的家产 。 临近退休年龄 ， 陈某希望能够购买一套农村宅基地 ， 建设一家度假宾馆 。 既可用于经营 ， 也可自用 ， 满足晚年生活需要 。
陈某要买房 ， 李某当然求之不得 。 双方立即签订了买卖协议 。 陈某在支付李某50万房款及用地费后 ， 开始进行宾馆建设 。
此时 ， 村委会上门告知李某、陈某 ， 二人转让土地的行为违法 ， 应当及时停止建设 。 但二人拒不听取村委会的意见 。 最终陈某在李某宅基地范围内建设成四层小楼 。
县政府土地管理部门依法介入陈某度假宾馆建设 ， 作出没收李某违法所得50万 ， 并责令限期拆除度假宾馆的决定 。 李某、陈某二人不服 ， 认为相关建设行为是在李某的合法的宅基地使用权范围内进行 ， 土地部门无权进行处罚 。 二人向县人民法院起诉 。 县法院认为县土地管理部门的行政行为合法 ， 驳回了二人的诉讼 。
一、宅基地使用权的保障性质 ， 决定了相关主体不得随意转让 。
农村宅基地使用权 ， 并非是单纯的一种财产权利 。 农民在申请宅基地时 ， 需要经过专门的审批 。 而不是由村集体自行决定 。 这么做主要的原因还是在于宅基地使用权 ， 是为了保障农民的生产生活的需要 。
农民生存在农村社会 ， 有着住房的基本需要 。 这一需要 ， 需要通过法律进行保障 。 否则 ， 农村宅基地可以随意转让 ， 很可能形成一种资本对农村土地的掠夺 ， 从而使农民无地可种、无房可住 。
农村的土地制度 ， 既要考虑农业生产的需要 ， 也要考虑农民的生存需要 。 与城镇居民通过城镇居民社会保险待遇来实现社会保障不同 ， 农村社会的社保体系还在不断完善建设当中 。 当下农村社会 ， 农民的保障更多是通过土地来实现 。 联产承包经营权、宅基地使用权 ， 为农民生产生活提供了最为有力的保障 。 这种保障专属农民 ， 不能转移至城镇居民名下 。 本案中 ， 陈某是城镇居民当然不能受让农民农村宅基地使用权 。 二人之间有土地使用权转让是不合法的 。
二、农村土地不得随意用于非农业建设
我国土地资源越来越稀缺 ， 在此情况下农村土地应当首先用来满足农业需要 。 李某申请集体土地用于建房 ， 也是为了满足农业生产者的基本需要 。 但李某将农村宅基地使用权转让于陈某建设度假宾馆 ， 很明显用途不是农业建设 。 这是违背现有的土地管理制度的 。
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