【房价|反思一下对过去房产的认知】
郑州封控进入第三天 ， 可以静下心来 ， 看看书 ， 反思一下过去认知的正确与否 ， 也还不错 。
从去年的八九月份开始 ， 房产行业明显下行 ， 到现在已经半年多了 。 这次调整幅度和对人们思想冲击之大 ， 都是过去没有过的 。 过去一些主流的认知 ， 并不能很好地解释现在的现象 ， 值得我们去反思一下 。
一、“房产价格是不断上涨的 。 ”
过去的几十年 ， 房产的价格确实一直在上涨 。 虽然有2008年的全球金融危机和2015年的高库存高产能危机 ， 但是国家采取了恰当的手段 ， 很快就过去了 。 所以很多人都认为房价还会不断上涨 ， 即使出现问题 ， 国家也会救助 。 所以开发商敢于高杠杆高价拿地 ， 民众敢于高负债去买房 。
香港 ， 最近20多年中 ， 房价在几次经济危机中腰斩；日本 ， 在经济泡沫破裂后 ， 房价经过三十年 ， 才勉强回到那时候的水平 。 但我们觉得离我们很远 ， 我们的经济实力更强 ， 我们的城镇化率还会不断提高 ， 我们对房子的情结更重 。 但是 ， 路上总会遇到波折 ， 房价不会一帆风顺地永远上涨 ， 有时候也是会回调的 ， 而且幅度可能还不小 。
二、“房地产是国民经济的重要支柱 ， 占GDP比重超过15% ， 国家不会不管 。 ”
2020年和2021年 ， 房地产销售额大概在17万亿左右 ， 占GDP的比重超过15% 。 如果算上上游产业链和下游装修家电等行业 ， 比重还要翻一倍左右 。 房地产是国民经济的重要支柱的同时 ， 也绑架着经济 。 现在 ， 国家也确实没有不管房地产 ， 各地都相应出台了措施放松调控 ， 有的地方甚至刺激房地产发展 ， 但效果却并不令人满意 。 很多时候 ， 我们还是应该尊重经济规律 。
三、“房贷是国家给个人的一次低息的长期贷款福利 ， 能多贷就尽量多贷 。 ”
你去买房 ， 碰到置业顾问或者中介 ， 都会跟你说：“首次房贷是国家给的一个福利 ， 利率低、期限长 ， 买房是用杠杆撬动财富的一个机会 ， 能贷多少就尽量贷 。 ”如果你有60万 ， 肯定给你建议买200万的房子 ， 而不是首付六成买100万的房子 。 因为200万的房子 ， 可能面积更大 ， 可能区域更好 ， 单价上涨了 ， 房子升值得更多 。
上述情况 ， 理论上还是认为房价会不断上涨 ， 而没有你的利息支出 。 虽然房贷的利率不算高 ， 但是由于贷款金额大 ， 利息其实也不少 。 如果有200万 ， 可以全款买金水北和高新区 ， 也可以贷款够得到高铁站和北龙湖北岸 ， 买到高铁站和北龙湖北岸 ， 可能升值更多 ， 但压力也更大；买了之后 ， 两年才能交房 ， 交房后一年限售 ， 至少得3年 ， 也许等不到3年后 ， 资金链就可能出现问题 。
所以 ， 以前觉得全款买房太傻太保守 ， 现在来看 ， 未必不是明智的决定 。
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