云南龙网

  1. 首页 > 云知道 > >

|陷入低迷的房地产，它的未来为什么和我们息息相关？( 二 )


从这个角度讲 ， 我们也能够理解在房地产销售疲软之时 ， 为什么有些地方会出台“限跌令” ， 因为房价一旦下跌 ， 则会牵一发而动全身 ， 这也是为什么过去几年我们一直在提警惕房地产泡沫的由来 。
换句话说 ， 不仅仅是我们个人 ， 地方乃至全国 ， 对房地产的态度都是暧昧的 ， 既希望它不要太高 ， 又希望它不要太低 ， 但这是可能的吗？
这几年我们很少提到房地产泡沫这个问题 ， 究其原因 ， 一方面在于疫情吸引了绝大多数人的目光和眼球；另一方面在于 ， 随着去杠杆化 ， 房企面临着“三道红线” ， 本身也有益房地产市场的健康发展 。
但这能够治本吗？在我看来 ， 这就如同多米诺骨牌 ， 一旦某个点倒塌 ， 势必会引发全局混乱 ， 带来无法想象的局面 。

我们来看一组数据：
根据统计局数据 ， 前三个月全国商品房销售额约为2.96万亿元、同比减少22.7% ， 销售面积约为3.1亿平方米、同比减少13.8% ， 跌幅进一步扩大 。 销售均价9552元/平方米 ， 同比减少10% 。
与此同时 ， 今年2月 ， 房贷还款额首次超过了发放额 ， 这是2007年有统计数据以来的第一次 。
从多个数据来看 ， 房地产销售疲软这是事实 ， 也隐隐有继续下跌的态势 。
那么在这个数据基础上 ， 各地是怎么做的呢？
4月26日 ， 上海公布今年土地规划 ， 商品住宅地供应面积从去年的340至430公顷 ， 增加到522至592公顷 。
兰州则对二套房认贷不认房；台州、丽水、临汾、天津则放宽公积金首付比例和贷款额度 ， 苏州将二手房限售期从五年减到三年等等 。
现在再来看 ， 房地产依然像是一场击鼓传花的游戏 ， 至于最终会花落谁家 ， 我们只有等待历史给我们答案 。
不能让房地产进一步下跌的原因还有很多 。 除开地方性收入和GDP比重之外 ， 房地产过去乃至现在还承担着一个重要的功能：那就是货币中的“锚” 。

要理解房地产作为货币中的“锚” ， 我们就必然要理解经济学中M1和M2的概念 。
M1：指的是单位库存现金和居民手持现金之和 ， 包括在银行的可开支票进行支付的活期存款 ， 我们可以把M1简易地理解为狭义货币中的现实购买力 。
M2：也叫广义货币 ， 是指流通于银行体系之外的现金加上企业存款、居民储蓄存款以及其他存款 ， 它包括了一切可能成为现实购买力的货币形式 ， 通常反映的是社会总需求变化和未来通胀的压力状态 。
具体来说 ， 我们可以把M1理解为货币在现实世界中的实际购买力；把M2理解广义上的货币总量 ， 可以反映出通货膨胀的压力状态 。
明白了这一点 ， 我们来看看国内的M1和M2的数据 。 最新数据 ， 我国M1为645100亿元 ， M2则高达2497700亿元 。
为什么M1的实际购买力和M2的广义货币差值会如此之大呢？一个根本性的原因就在于房贷 。
乙贷款90万 ， 去买了一套房；丙贷款81万 ， 也去买了一套房；后面的丁贷款72.9万 ， 还是贷款买了一套房 ， 依此类推下去…奇高的M2就此形成了 。
同时大量的贷款用于去买房 ， 而工资收入 ， 除了衣食行之外 ， 全部用于还房贷了 ， 自然居民存款就消失了 。
一旦房地产贷款违约率上升 ， 银行拍卖抵押房产 ， 引发挤兑式卖房 ， 房价大跌 ， 房地产泡沫就破裂了 。

M2本质上可以反映出通货膨胀的涨幅 ， 但我们在实际生活中却没有感受到特别高的物价水平 。 究其原因 ， 就在于房地产承担了M2中的“锚” ， 房地产承担了一部分的M2总量 ， 因此我们感受不到生活中的物价水平增幅有多么高 。

推荐阅读


上一篇：央行严厉措辞坚持稳地产,房企销售持续下行仍未见底|地产内参 | 中概股

下一篇：瑜伽裤|1300多元的瑜伽裤以次充好 lululemon被罚