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01. 零首付重出江湖
最近各个城市都开启了救市政策 ， 其中很重要的一条就是降首付 。 也就是以前100万的房子 ， 需要30万首付 ， 现在20万就能买了 。
当然 ， 剩下的部分 ， 得找银行借 。 借银行多少 ， 还是要按照多少钱还本付息 。
不过考虑到目前房价之下 ， 2成首付也不是小数目 ， 还是有很多人掏不出来 。 许多城市的开发商 ， 就非常贴心地搞出了低首付、甚至零首付的政策 。
例如最早开启救市的哈尔滨 ， 还有主要依靠炒房客托起的惠州 。
由于市场不见好转 ， 更多城市的开发商也加入到了此行列 ， 比如最近的重庆 。
51长假期间 ， 70%以上都是外区域购房者的璧山某楼盘 ， 搞出了“零首付” 。 据说效果不错 ， 当日的销量在百套有余 。
不过第二天相关部门在售楼处张贴了善意提醒的告示 ， 告知购房者此楼盘存在一定的风险 。
还有两江新区 ， 在2020年就因为劳资纠纷 ， 传言停工的某楼盘 ， 也推出了低首付政策 。 单价只要8000多 ， 首付10万不到 ， 就可以买一套100多平米的房子 。
要知道在去年上半年 ， 周边的楼面价都是1万以上 ， 开发商还抢得头破血流 。
不过 ， 这个项目便宜 ， 也有便宜的道理 。 据说 ， 整个项目部 ， 就销售部和财务部在忙 ， 工程部已经半年之久没事做了……
02.低首付对于购房者的风险
房屋贷款 ， 本质主要是抵押贷款 。
这个首付比例 ， 就是银行能不能把放出去的贷款收回来的腾挪空间 。
银行贷款给你的目的不是想要房子 ， 而是想要在保证本金安全的情况下 ， 赚到利息 。 当初你抵押价值100万的房子 ， 贷款70万 。 如今还不起 ， 银行申请法拍 ， 只要价格能够高于70万 ， 那么银行就没有一点风险 。
如果低首付 ， 甚至零首付 。 那就意味着 ， 未来抵押物折价后 ， 其价款超过债权数额的可能性会被加大 ， 银行的风险也会放大 。
所以政策一般都是明令禁止这样操作的 。
市场上的零首付还有低首付 ， 其核心就是签订阴阳合同 。 也就是实际成交价格 ， 低于备案价格 。 而用备案价格按规定比例申请购房按揭贷款 ， 从而实现降低首付的目的 。
目前开发商主要就是两种操作方式：一种是开发商签约现场给购房者账上转钱凑首付 ， 一种是开发商承诺签约后返款 。
当然 ， 敢这样玩的开发商 ， 一般除了胆子大 ， 现金流也比较紧张 。 经过去年下半年的行情 ， 基本都被榨干了 。 所谓的承诺很容易成为一纸空文 ， 返款是没有钱返款的 。 比如某大去年销售的很多房子都是这种情况 。
而采用第一种方式的 ， 也不是万无一失 。 如果被查处 ， 银行很可能会抽贷 ， 要求你提前还款 。
03.降低首付比例 ， 也是化解风险的一种手段
由此可见 ， 降低首付 ， 银行就会放大风险 。 但目前在经济下行压力下 ， 不得不对楼市进行量化宽松 。 并且 ， 降低首付 ， 对于银行来说的风险也没有想象中大 。
房屋贷款 ， 不仅仅是当铺一样的抵押贷款 ， 你只用承担有限责任 。 例如你在当铺抵押了100元的东西 ， 借了70元出来 。 最后你还不上钱了 ， 只是抵押物归当铺了 ， 而不用承担其他责任 。 至于你当初抵押的东西 ， 最后是值50元 ， 还是90元 ， 都与你无关 。
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