截至 ， 2022年3月末 ， 我国商品房待售面积已经达到56113万平方米 ， 比上年末增加5090万平方米 。 其中 ， 住宅待售面积27565万平方米 ， 比上年末增加4804万平方米 。
但这只是建成待售的库存量 ， 除此之外市场上还有大量的空置房 ， 至于空置房是多少 ， 目前没有一个具体的统计数据 ， 但数量绝对不是小数目 。
另一方面 ， 刚需人群越来越少 。
楼市的发展从根本上来看还是要靠人口来驱动 ， 过去几十年我国城镇人口增速非常快 ， 这也是楼市能够得到快速发展的根基 。
但是随着我国人口增速的不断下降 ， 未来刚需人群肯定会越来越少 ， 再加上代际之间的房产继承将进一步减少刚需人群的规模 。
所以在整体刚需人群逐渐减少的背景下 ， 未来楼市的供需将会逐渐平衡 ， 光靠一些改善性需求或者投资需求来拉动楼市的发展 ， 我觉得不太现实 。
在这种市场环境变化的背景之下 ， 即便目前有多个地方放宽房产调控政策 ， 甚至给出一些购房优惠 ， 比如直接给予购房补贴 ， 降低首付比例 ， 下调房贷利率 ， 提高公积金贷款额度等等 ， 但对楼市的促进效果也不会太明显 。
因此所谓的楼市升温 ， 最多是回暖 ， 不可能像过去那样火热 ， 那些预料楼市会快速升温的更多有可能只是一些房地产开发商代言人的一厢情愿罢了 。
当然至于最终各地的楼市会出现什么样的发展 ， 我们也要具体问题具体分析 ， 目前我国楼市已经开始出现分化 。
首先对于一线城市以及二线城市来说 ， 随着人口的不断增加 ， 再加上存量土地的减少 ， 这些城市未来楼市仍然有一定的发展空间 ， 房价仍然有可能继续上涨 。
但是对于三四线以下城市来说 ， 这些城市本身的存量房就比较多 ， 再加上人口净流出比较多 ， 这时候片面的刺激楼市 ， 片面的加大楼市的投资 ， 反而会增加更多的库存量 ， 从长期来看这反而有可能加大房价下行的压力 。
总之 ， 未来楼市拉动经济的边际效应会越来越低 ， 各地有必要改变以前的发展思路 ， 不能简单地通过发展房地产来拉动经济的发展 ， 必须拓展其他经济增长的动力和渠道 。
同时必须严格控制房价 ， 不能让房价过快的上涨 ， 这样才能让更多的钱转化为消费 ， 通过消费来带动经济的发展 ， 这才能形成一个长期的良性循环 。
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