2020年 ， 在微观层面 ， 对于开封房地产的预判是乐观有限 ， 稳中向好 。
Part1：热门区域
大概测算了一下 ， 从2020年起 ， 开封汴西湖区域将新增供应量101万㎡ 。其中 ， 海马公馆二期约10万㎡ ， 奥园约19万㎡ ， 嘉士睿约34万㎡ ， 西湖华府14万㎡ ， 星联24万㎡ ， 郑开橄榄城5期B区4万㎡ ， 合计约：105万㎡ 。
这个数据意味着什么？从2019年大热的中意湖组团来看 ， 宸院14万㎡ ， 国宾府14万㎡ ， 雅居乐金茂14万㎡ ， 在绿城没有启动的情况下 ， 42万㎡的预期供应量带给开封市场的是：其一 ， 首开低于30% ， 部分楼盘低于10%；其二 ， 价格远低于开发商预期 ， 到了年末 ， 价格基本上稳定在8300-8800元/㎡左右 ， 毛坯房基本上稳定在7400-7800元/㎡左右 。引申一下 ， 如何在中意湖这个区域买到明面9000+元/㎡ ， 实际7400元/㎡的房子 。首先 ， 自己去看房 ， 表现出极大的购房诚意：如 ， 多去两三次 ， 想买 ， 但是钱不够 。其次 ， 多夸夸这房子如何值9000+元/㎡ ， 但是我只能出7400元/㎡左右的价钱 。在2020年 ， 热门区域毫无疑问的会回到汴西湖 。但不同的是 ， 高周转的中意湖区域不会袖手旁观 。除此之外 ， 奥园+嘉士睿是汴西湖区域的X因素 。西湖华府+海马公馆+星联三个项目卖的是近距汴西湖 ， 部分楼盘瞰湖的价值 。唯一一样的是 ， 当下的开封房价 ， 除了号召力极强的房企 ， 大多数已经很难有品牌溢价 ， 但品牌信任度很重要 。
第二个热门区域给到运粮河 。
干什么都需要钱 ， 对于房企来说尤是 。如何解决资金问题 ， 有一种方式是：比如项目需要信托资金5个亿 ， 用于项目的开发建设；根据你投资不同的额度 ， 比如100万 ， 300万 ， 500万 ， 分别给到预期收益率8.3%、8.5%、8.7% 。拿什么担保 ， 比如 ， 在18年6月到19年7月 ， 项目销售金额为约44亿；在19年10月到21年4月 ， 预期销售收入约28亿 。除此之外 ， 还包含地块抵押 ， 银行授信 ， TOP级房企担保等 。以上仅为举例 ， 如有巧合 ， 仅为巧合 。这也就是说 ， 项目销售要配合现金流 。
第三个热点区域是高铁站 。
【如果在开封买房，哪个区更好更适合居住】简明扼要的说 ， 即：永威加推新品 ， 大梁府如何破局 ， 团购项目集中区 。开封市场 ， 在高铁站之外的区域 ， 仅从销量上来说 ， 已然是品质向价格让步 ， 品牌向价格让步 。2019年 ， 高铁站区域之所以能保持住较高的价格 ， 是因为区域内市场没有直接受到价格战的影响 。但2020年 ， 则是如鲠在喉 。
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