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最近网上一套鼓楼豪宅的成交案例 ， 刷新了我的三观：
01
这套二手房来自鼓楼乌山路的福州源小区：
该房源成交有如下特点 ， 堪称逆势之举：
成交价“双高” 。 单价高 ， 要比2019年底该项目开盘均价高了14000元/㎡；总价高 ， 突破880万 ， 在福州总价突破800万以上 ， 妥妥属于豪宅 。
成交周期短 ， 该项目于2021年12月交付使用 ， 从挂牌到成交 ， 仅用了48天 。
成交价比挂牌价高了18万 ， 从网上信息看 ， 该项目挂牌是862万 ， 期间曾经调价两次 ， 成交价格则是880万 ， 也就是说房东坐地起价 ， 但一般发生在楼市火热期 ， 但现在很少见 。
房子还未满两年 ， 需要增值税支出 ， 这意味 ， 买家实际成本要远远大于880万 。 可见买家十分中意该房源 ， 愿意溢价买单 。
对于这套成交案例 ， 我们从市场、成本和偶然三方面来探讨一番：
02
从市场上看 ， 自身底子厚 。 福州源在2018年拿地时 ， 就因其是鼓楼核心区罕有无安置房的纯商品房用地而备受关注 。 项目入市后 ， 定位为市中心改善 ， 总共有4栋楼174户 ， 主力户型为145-181m2 。
从鼓楼核心区的新房供应来看 ， 绝大部分是安置型商品房 ， 且社区成型度较差 ， 是价格却不低 。 少量的纯商房 ， 却因为房企暴雷原因 ， 买房人自然更倾向于二手现房 。
2018年开盘以来的鼓楼核心区次新、纯商二手房 ， 数量较少 ， 主要有乌山九巷、保利天悦和福州源 。
乌山九巷虽然是双地铁房 ， 但不是高端客户购买成交主因 ， 综合从户型、社区定位和户数来看 ， 该项目偏向刚需 ， 这也是该项目2019年入市后 ， 较火爆原因 。 另外该项目大户型在加价后 ， 成本已经突破5万 。
保利天悦位于西湖 ， 定位是很高端 ， 但以超高层为主 ， 而且最精华房源是高层看湖楼栋 ， 二手房挂牌价格过千万 。
福州源小区采用围合式布局 ， 四栋楼11-16层 ， 项目有小高层和高层楼栋组成 ， 174户配比 ， 在当下鼓楼核心区算是很少见 。
加上是融创在福州首个项目 ， 算是开山之作 。
目前交付实景来看 ，小区的配套和户型精装均较好 。
【福州|交房半年，这小区涨了1万4！福州豪宅的增值能力不减？】在当前鼓楼核心区新房和次新房供不应求的格局下 ， 项目确有过人之处 。
03
其次就是成本因素 。 二手房价格=买家给卖家支付几乎所有持有成本+合理利润 。 福州源2019年底入市 ， 均价在43200元/㎡ ， 两年持有成本近50000元/㎡ ， 那么卖家要赚差价 ， 自然成交价要突破5万 。
买家买房的成本 ， 最直接的就是贷款利息 ， 装修成本等 ， 即二手房实际是要为卖家买单成本的交易 。
正好很多人一直吐槽福州鼓楼区老破小卖不起价格 ， 其实很正常 ， 人家当年成本才多少？现在的次新小区的成本又是多少？所以说正常交易思路来说 ， 那些老破非学区房卖不起价太正常了 。
最后就是这套案例 ， 具有一定偶然性 。 从网上挂牌数量来看 ， 该项目除了这套成交的 ， 几乎没有任何新挂牌房源 ， 可见本套房源具有一定偶然性 ， 可能正好遇上一个好买家 。
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