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汉阳|土地整备利益统筹4.0时代，未来空间发展权逻辑变了！( 二 )

融创中国万方汉阳


因此 ， 不管是更新也好 ， 还是整备 ， 虽然放手让市场做一些拆赔、运作 ， 但是还是在政府一套严密规划模式下展开的 。 如果要学习或者借鉴深圳的更新整备模式 ， 借鉴相关的政策不能借鉴局部 ， 要把整个规划体制借鉴过去 ， 如果只借鉴一部分 ， 可能整个开发是失控的 ， 配套也是不足的 。
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从路径来看：从算土地账到规划方案落实
更新、整备最核心的工作就是算土地账 ， 土地账不仅是算开发量 ， 而且是在政府、原权利主体、市场主体三方之间进行合理地分配 。 这是真正的一个多元协商的规划 ， 更新、整备不单纯是一个规划的类型 ， 更是在全套规划体系控制之下进行的多方协商、利益分配的平台 。
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从确权过程来看：土地整备工作是允许空地参与的非典型二次开发
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从准入门槛来看：土地整备工作无合法用地门槛
从土地产权的角度
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深圳市在四十年快速城市化过程中 ， 经历了两轮大规模土地产权的转换工作 。 深圳市在建市之初 ， 土地是农村集体土地 ， 要进行城市开发必须把农村集体土地转为国有土地 。 1992年 ， 原特区内实施城市化土地统征工作 。 2005年 ， 原特区外城市化转地 。 这两次征转地都遗留了一些历史问题 ， 所以更新、整备都重点针对的是2005年之后对这些快速城市化过程、而且是在理论上已经全部国有化了、再没有农村集体土地的背景下 ， 针对这些遗留问题进行的处置 。 所以更新、整备 ， 不单纯是一个规划的类型 ， 更是土地制度创新的载体 。
对快速城市化过程中 ， 征转地历史用地的确权有两种大的类型 ， 一是开发确权 ， 二是现状确权 。 现状确权 ， 就是俗称的两规、三规处理 。 依开发确权的主要类型中 ， 土地整备是最核心、最主要的一个路径 。 在算账的过程 ， 已批的合法用地是100%留用 ， 调入的合法指标 ， 例如非农、征返等只要调入整备单元就可以进行100%指标核算 。 还有未完善征转土地按照20%到50%进行政策的留用 。
从空间发展权的角度看 。
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如果从大的政策划分来讲 ， 之前所有的政策都算1.0版本 ， 土地整备新政才是政策的2.0 。
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现行规划逻辑：
一、对整备单元和更新单元内土地产权和建筑产权的权益考虑不够
（一）土地产权权益
现行制度在算土地账时都把合法用地笼统地当成一类 ， 把不合法用地笼统地当成一类 ， 对不合法用地统一有一个对价处理 ， 这样远远没有反映各类内在产权价值差异 ， 具体体现于两类用地：一是合法用地中的国有已出让用地 ， 其功能是住宅还是工业 ， 价值差异巨大；其剩余年期不同 ， 价值差异也很大；二是非农用地和征地返还用地 ， 其用地批复中也是带功能的 ， 有住宅、工商、公共配套、产业等类型 ， 功能不同、价值完全不同 。
（二）建筑产权权益
土地整备只考虑未完善征转补偿手续用地上的现状建筑容积 ， 并进而影响其土地对价比例 ， 城市更新基本不考虑现状建筑 ， 现行制度对现状建筑产权权益的考虑是非常不够的；现状建筑功能是住宅、办公 ， 还是厂房 ， 其权益差异很大 ， 其拆赔成本完全不同 。
二、整备单元和更新单元均按规划逻辑进行规划容积测算
（一）区位对单元规划容积的影响
单元所处密度分区、是否临近轨道站点等因素对单元规划容积影响很大 。
（二）规划方案对单元规划容积的影响
规划方案中的混合用地比例、道路修正系数、规模修正系数等直接影响规划容积 。

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