当然 ， 这都不重要 ， 重要的是法院如何认定 。
法院认为 ， 虽然认购协议书和预售合同之间有55万元的差价 ， 但是杜大姨按照认购协议书约定的金额实际支付168万元且对实付金额未提出异议 ， 应当认定为双方达成的价款合意为168万元 ， 实际履行价格与备案价格之间存在差价不能否定双方的真实意思表示 。
而杜大姨在法庭上提交的录音、视频等证据 ， 也被法庭驳回 ， 原因是在商品房预售合同的补充条款中 ， 有这样的描述“小区内房屋的围合庭院归全体业主共有 ， 房屋业主对其房屋围合庭院拥有专有使用权……” 。
法庭认为 ， 杜大姨主张的“院子”范围为小区公共绿地 ， 由业主共有 ， 不具备出售的条件 ， 她对此应有必要的认知 。
虽然法庭批评青岛海泉置业关于一楼业主可以享有附加便利的合同内容 ， 对于杜大姨作出购房决定可能产生一定的影响 ， 应该遵循诚信原则 ， 避免存在争议和误导性的宣传 ， 但是 ， 法庭最终判定 ， 现有证据不足以认定杜大姨支付的55万元款项为购买“院子”的对价 。
法律分歧
从判决结果来看 ， 法院很清楚纷争的源头是什么 。
但是在现实中 ， 类似的纷争不仅法律上有争议 ， 判决也大不相同 。
主要可以分为两类：
一类是：合同有效 ， 加价行为有效 ， 多支付的购房款无需返还 。
此类判决依据的观点是 ， 实际价格高于备案价格 ， 违反了相关的行政管理规定 ， 但是并不违反法律、法规的强制性规定 。 因此应由相关部门进行处理 ， 而并不影响双方签订合同的效力 。
在上海、广东等地的多起相关案件审理中 ， 购房者要求返还超收购房款的诉求被驳回 ， 判决理由是：目前我国法律、法规并未规定房屋买卖双方只能按照备案价进行交易 。 而事实上 ， 由于成本及供求关系变化等市场因素 ， 备案价与房屋实际销售价格不一致的情况是客观存在的 。 对于房地产开发公司或销售代理机构存在的违规行为 ， 应由行政主管部门进行处理 ， 购房者亦有权向行政主管部门进行举报 ， 但行政机关的处理并不影响案件的审理 。
另一类是：合同有效 ， 加价行为无效 ， 多支付的购房款应予返还 。
此类判决依据的是价格法中 ， 有关销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的规定 。
在湖南、安徽等地的一些判决中 ， 法庭支持了购房者要求开发商返还合同价外多收取的购房款的诉求 ， 判决理由是：合同不违反法律、行政法规的强制性规定 ， 合法有效 ， 但是开发商在合同约定价格的基础上另外收取购房加价款 ， 属于在公示的房屋价格基础上收取额外费用的行为 ， 违反了价格法的规定 。
综合各地案例来看 ， 实际价格高于备案价格不影响房屋销售合同的有效性 ， 至于能否要求返还差价 ， 取决于不同法庭对于价格法第41条的理解与适用 。 实际上 ， 该条规定本身就存在较大的模糊性 ， 对于“价格违法行为”和“多付价款”这两项关键要件的表述不够清晰 ， 容易导致理解的多元化 。 这也是现实中判决结果迥异的原因：如认为加价行为有效 ， 无需返还差价；如认为加价行为无效 ， 则应返还差价 。
购房者如果想买带院子的一楼 ， 显然不应该去趟法律模糊性的雷区 。
正确的做法 ， 是在购买前明确院子的性质 ， 以及自己的期望值 。
民法典第274条明确规定：建筑区划内的绿地 ， 属业主共有 ， 但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外 。
这也就意味着 ， 小区绿地属建筑区划内的公共部分 ， 原则上由业主共有 ， 单个业主一般不能通过协议方式享有绿地的专有权 。 但也存在例外情形 ， 即“明示属于个人” 。
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