“一个积极信号是，在政策‘暖风’吹拂之下，4月份以来，各大城市楼市出现了分化。北京、广州等市场开始有序复苏，去化率企稳回升。”丁祖昱表示。北京4月份的开盘去化率已上升至45%，环比增加15%。西安、苏州、郑州、成都、济南等城市的新盘项目分化加剧，热销项目主要为与周边二手房价差较高的楼盘，个别楼盘甚至出现“日光盘”。特别是刚刚过去的“五一”小长假，北京、成都等部分城市销售好于春节期间。
“‘五一’假期，我们这边看房买房的多起来了，比之前有起色了。”北京周边的一家房企高管说。
融资端呼吁更多金融创新
在销售端尚未明显回暖的情况下，通过创新金融方式，满足房企融资端需求，是解决其流动性最快捷的方式。
【 融创|各地楼市优化政策此起彼伏 房地产企业冷暖交织】5月16日，根据深交所官网，为支持龙湖相关的供应链ABS发行，第一单民营房企信用保护凭证业务发行。“该业务是典型的‘为发债上保险’的创新业务，有利于增强相关债券融资的信用等级。”严跃进认为，这是资本市场积极创新支持实体经济的表现，有助于房企融资成本降低、融资效率提高。
“房企能否实现销售回款，取决于消费者是否愿意买单，而购买力的恢复是需要一定时间的。”一名在国有房企负责资金业务的高管向采访人员表示，在销售端尚未明显回暖的情况下，通过创新金融方式，满足房企融资端需求，是解决其流动性最快捷的方式。
上述房企人士认为，开发贷、公司债是房企常见的融资工具。其中，因需要满足四证齐全的项目限制，开发贷相对见效慢，难以在很短时间内给予房企大量融资金额。金额大、资金使用灵活的公司债，效果相对立竿见影。
“要注意的是，能获得融资政策支持的房企，其本身应该仅是流动性问题，而非资不抵债。”在华夏幸福南方总部财务融资中心副总经理孙亮看来，从5月16日获得发行公司债资格的3家民营房企来看，均为资金管理能力较强的优质企业。
“房企债务问题往往十分复杂，需要第三方机构深度介入，进行充分尽调，才有可能掌握真实情况。”孙亮认为，对于存在流动性问题的房企而言，可加大融资“输血”和资产出售，或考虑让央企、国企、地方城投来接手优质资产，帮助渡过资金难关。倘若是资不抵债的房企，即便通过举债或卖项目获得“喘息”机会，也存在巨大的潜在风险。
“当前形势下，房企可出售的一般都是能创造净现金流的项目，即未来收入大于支出。而一旦优质资产出售后，原本就已资不抵债的房企，资金缺口可能反而更大。”孙亮解释称，比如某项目未来净收入10亿元，按八成折价出售，即净收入变为8亿元，因此又增加了2亿元缺口。
另有房企人士认为，就销售端而言，应满足不同群体的购房痛点。简单来说，可把购房人简单分为“未上车的刚需”“已上车的改善”“富裕阶层”三类。
其中，刚需群体的需求在于首付和按揭。在个人收入或家庭收入预期较低的情况下，每个月仅减少几十或几百元的月供，其缓解按揭压力的效果极其有限。相较之下，改善型群体通过置换房屋获得增值收益，但与刚需群体类似，痛点仍在于按揭压力。而对于富裕阶层而言，最需要的是购房名额，因此限购的放松是关键。
“各类利好政策不断，尤其是在降低拿地资金、优化缴款方式、允许拿地即开工等方面，客观上在不断降低房企的顾虑。”严跃进认为，相关政策需强化对房企的调研和摸底，对于资金的流通通道要进行密切追踪，要让纾困资金真正顺畅、及时、足额、有序地进入房地产企业。
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