房价下行背后更多的是销售端收紧、去化不畅导致的降价促进成交流动。
今年前4月，济南市商品房销售面积286.2万平方米，同比下降26%，较全国和全省分别低5.1个百分点和10个百分点。其中，住宅223.5万平方米，下降34.4%，下拉全市商品房销售面积30.3个百分点。
整体去化减少近3成也意味着库存压力进一步增加。截至4月底，济南商品房待售面积227.9万平方米，同比增长32.5%；其中，住宅待售面积142.2万平方米，增长28.8%。
冷淡的济南市场也让房企在土地端提前拉闸。
5月初集中供地时，济南出让的35宗地块中有13宗因无人报价而流拍，流拍率达到40%，是累计四批次供地中流拍率最高的一次；顺利出让的21宗地块中，有18宗以底价成交，底价成交率也达到5成。
相应地，前4月济南市的房地产投资额也同比下降11.2%，较全国和全省分别低8.5个百分点和10.8个百分点。其中，住宅房地产投资额下降13.7%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉采访人员，类似济南这种多频次放松的还有苏州、沈阳、南京等城市，普遍是由于房地产市场压力较大，急需政策出台全方面维稳。
为了力挽不断下行的市场，除了出台新政，济南也紧跟时事，下调了住房贷款利率。
5月15日，央行针对首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点之后，5月20日5年期以上LPR调整为4.45%。很快济南也跟进下调了住房贷款利率，其中首套房最低可达4.25%，二套房5.05%。
有当地人士称，这个利率水平已经是近30年来的低点。
暖风频吹，总会在一定程度上推动房地产市场回温，这也让部分开发商看到了机会。
在一张网传文件中，济南万科某项目在5月23日发布价格调整通知，取消之前的“一口价”，将非“一口价”房源价格全部上调800元/平方米。
还有一些项目以“所有在售房源均收回一个点折扣”、“明天全线涨价”、“所有价格表重新签订”、“近期会有相应调价动作”、“24小时不打烊”等言论在营销群、朋友圈内大肆宣传，烘托氛围。
但最终，济南政策“松绑”效果如何仍有待检验。
采访人员 左宇
- 房企求生记
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