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商品房|去年我们卖了1700万套房，但只出生了1062万人( 二 )

购房置业房价商品房房贷


2021年结婚的人对应的是2000年之前出生的人 。
从这个数据来反算 ， 目前的结婚数量虽然是近些年来的历史最低 ， 但会是未来的历史最高 ， 以后不可能会超越这个数值 ， 而且会节节下降 。 以后的房子卖给谁呢？每年1700万套到底怎么卖呢？所以 ， 卖房数量总归会有一年开始下降的 。 你可以把1700万套的数量再撑三年撑五年 ， 但不可能永远这么撑下去 。 因为每年没有1700万对新人出来买房 ， 连700万对都够呛 。 那你说 ， 应该在哪一年把房产销售数量从1700万套下降至700万套 ， 乃至于300万套呢？好像哪一年这么降都不合适 ， 肯定有人反对 。 至于每年降一点 ， 也有人反对 ， 每一年都有人说今年经济形势不好 ， 再等等 ， 等到明年再说 ， 然后明年复明年 。 你说这可怎么办？好像也没啥好办法 。 按每年1700万套的速度继续狂飙 ， 再过5年 ， 中国的存量商品房数量将突破3亿套 。 即便你把所有的私房和宅基地都拆成平地 ， 这个3亿套也够中国人住了 ， 要知道我这可是按平均每套100平的面积进行计算的 ， 更别说你根本不可能把所有私房和宅基地拆成平地 。 所以 ， 目前这种情况肯定撑不了5年 ， 现在这每年的卖房数量实在是高的有点离谱了 。 如果卖房数量下降 ， 但我们把房价拉上去 ， 让销售总金额持平行不行 。 比如说卖房数量减半 ， 我们房价翻倍 ， 这样房地产商的销售额就会不变 ， 至少日子能好过点 。 如果能做到那倒是没问题 ， 但这方面的空间也已经被透支完了 。 过去10年 ， 中国的房地产是量价齐升 ， 成交量年年暴涨 ， 房价也是年年暴涨 ， 让房地产商的财报数据高到不可思议 。 如今不仅销售量到顶了 ， 房价也到顶了 。

虽然说强调租售比1.5%已经是老调重弹了 ， 但这是本质经济规律 ， 威力可以迟到 ， 但不会缺席 。 每年4%以上的房贷成本 ， 让持有房产的人每年都在失血 ， 而且失血情况很严重 。 不涨就会亏 ， 没量必然跌 。 这种情况下还想着用房价翻倍来解决销售金额的问题？请问房价还能怎么翻倍？房租能翻倍吗？这种房贷失血问题其实很严重 ， 远比大家想象的要严重 。 不少人总是拿零几年买房的人暴赚来举例 ， 说这批人已经赚翻了 ， 房贷早还完了 ， 根本不用考虑房贷利息问题 。 我刚才已经把商品销售面积的公开数据制成表格了 ， 中国20年来总共销售了2.25亿套房 ， 其中1.84亿都是09年之后卖出去的 。 这批人还贷不过13年 ， 没还清的人是大多数 。 还有更不怎么好看的数据 。 2015~2021年这6年 ， 也就是房价最终暴涨这一轮 ， 中国总共销售了117.3亿平米的商品房 ， 折合1.17亿套房 。 也就是说 ， 中国销售的所有商品房里 ， 买在2015年之后最高点 ， 背负巨额房贷的人群 ， 数量占比为总商品房数量的一半 。 不要总拿2001年买房的神话来诱惑后来人 ， 至少一半的买房人都是2015年之后买的房 。 如果房价暴跌 ， 跌到2015年之前 ， 这批人怎么办？那可是1亿套房！从2018年开始算到2021年 ， 最近4年的买房人是惨中惨 ， 顶点中的顶点接盘 ， 从买房之日起就一直在亏 。 这批人买房合计71.82亿平米 ， 折合7100万套房 ， 为中国有史以来销售商品房总量的1/3那么多 。 这可真的不是一个小数 ， 属于一个很大 ， 大到不敢碰的雷 。 这个雷不能动 ， 也不敢动 ， 没人敢让全国1/3的商品房业主亏损惨重 。 但要维持现状 ， 就需要每年持续不断的卖出1700万套房 ， 或者持续涨价 。 人口规律已经决定了这个离谱的销售量是不可持续的 ， 而租售比这个经济规律也已经决定房价持续上涨也是不可持续的 。 目前这种情况已经撑不了几年了 ， 拼尽全力也就三五年 ， 留给我们拆雷的时间真的不多了 。 但还有很多既得利益者拼命抵制调控政策 ， 拼命想把这个雷再给弄大点 ， 总指望这个雷不会炸在自己手上 。 也许他们能侥幸逃脱 ， 但这个雷总归会炸在某一个人手中 。 一个一年出生1000万人口的国家 ， 不可能需要1700万套房 ， 这账无论如何都算不过来 ， 地产进入大拐点无非就是个时间问题 。 一年过去很快的 ， 刷的一下就没了 ， 而我们已经没几年了 。 房地产这种不健康 ， 不可持续的情况 ， 已经尽快扭转 ， 否则后果真的没法很严重 。 希望那些房地产的既得利益者 ， 别再为了一己之私在那里捣乱了 。 这个雷 ， 完全有可能炸在你自己手上 ， 不要总以为自己很幸运 。

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