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【商品房|去年我们卖了1700万套房，但只出生了1062万人】
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2022年1~4月 ， 中国商品房销售面积3.97万平米 ， 同比下降20.9% 。
然后 ， 很多房地产商说行情很差 ， 房子卖不动了 ， 整天一副要死要活的样子 。
但我想说的是 ， 这才哪到哪啊 。
2021年 ， 也就是去年 ， 我们卖出了17.9亿平米的商品房 。
这是个什么概念呢？
假定按每套房100平米算 ， 那就是1790万套房 。
我知道大城市里绝大多数房子都是90平米以下的小户型 ， 但我们这先按照100平米算 ， 每套房子大体平均值应该就在这附近 。
这个数字高吗？
对比前几年 ， 还真不算高 ， 中国住宅销售量的峰值出现在2018年 ， 随后连续3年都很平缓 。
但是 ， 也不低 ， 从这个图你可以看出来 ， 这几年销售量都高高在上 ， 是一个无论从任何角度看都很高的数值 。
更重要的是 ， 中国不可能长期维持这个高的销售量 。 别说销售量下降20.9% ， 下降50%都是早晚的事 。 一套100平的房能住几个人？3个人总能住吧 ， 再不行2个人总是可以住的 。 去年卖了1700万套房 ， 按每套房2个人算 ， 那就是3400万人 。 但是人口撑不住了 。 2021年 ， 中国出生人口为1062万人 ， 同一年中国卖掉了1700万套房 。 把出生人口的数量制成图表 ， 你会发现和人口图明显对不上去 。
当然 ， 1062万人出生的那都是孩子 ， 真正需要买房的是20岁以上的适婚群体 。
2001年 ， 中国出生1702万人 ， 随后十几年出生人口一直在1500~1700万之间震荡 。 看起来好像1700万人对应了1700万套房 ， 数据对上去了 。 但大家想一想 ， 真的需要一个青年一套房吗？现在独生子女多 ， 流行无论男女都一人一套房 ， 婚后合住一套 ， 另一套租出去 ， 所以1700万人买走了1700万套房 。 但我想问的是 ， 如果都是一人一套房 ， 人人都想着拿出一套收租 ， 那租给谁呢？1700万人结婚 ， 最多需要850万套房 ， 这已经达到人人有房住的地步了 ， 那还多出来850万套卖给谁了？有人可能会说 ， 卖给那些进城的农民工了 ， 中国在不断的城镇化 。 看起来好像很对 ， 但如果把数据一列 ， 就能看出问题 。 1998~2021年 ， 中国共销售正规商品房225.58亿平米 ， 毛估2.25亿套房 。 其中 ， 2009~2021年这12年间 ， 中国销售正规商品房184.38亿平米 ， 毛估1.84亿套房 。
以上我统计的 ， 仅为统计局公开的商品房销售面积 ， 那些无房产证的私房其实也是可以住人的 ， 数量其实相当庞大 。
仅按商品房算 ， 2亿套房至少可以住4~6亿人 ， 如果考虑私房数量 ， 数据则更为惊人 。 中国的城市里有那么多人吗?大部分流动人口最后都是回到老家宅基地养老的 ， 他们买不起城里的房子 ， 也没兴趣买 ， 攒够钱给孩子在县城买一套娶媳妇就可以了 ， 没有丝毫兴趣给自己也买一套 。 无论从哪个角度来看 ， 2亿套商品房都能满足中国人的居住需求了 。 如果销售面积不能下降 ， 少个20%房地产商就开始要死要活 ， 那可真不行 。 很明显我们不可能长期保持每年17亿平米的销售量 ， 就算强行保持也撑不了几年 。 中国的年度出生人口已经下降到了1000万人 ， 20年后就是这批人结婚 。 从公开数据来看 ， 中国的结婚人口数量高峰出现在2013年 ， 那一年有1347万对新人结婚 ， 随后一路走低 ， 2021年仅有763万对新人结婚 。 这里面包含了二婚三婚的数据 ， 但应该也可以大体看出头婚的减少规律 。
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