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今年以来 ， 降首付、降税费、调整限购范围、提升公积金贷款额度……楼市出台一系列调控政策 ， 着力支持刚性和改善性住房需求 ， 促进房地产市场平稳健康发展 。 对于广大购房者来说 ， 政策出台对市场有什么样的影响？短期内是否会刺激价格上涨？针对这些疑问 ， 我们采访到沈阳市沈建房地产研究所所长 ， 东北大学资源与土木工程学院教授齐锡晶 ， 并将专业、系统的观点与大家分享 。
不容置疑 ， 房地产依然是中国经济的压舱石
作为“沈八条”后的首次“放松” ， 本轮政策受到极大的关注 ， 齐锡晶教授也用一句话 ， 言简意赅的概括了政策的大背景——“当前遇到小困难 ， 未来没有大问题” ， 具体可分为以下几点 。
首先 ， 我们不得不承认房地产业是支柱产业 ， 关乎国计民生 。 可能有人会说 ， 房地产发展到一定程度是不是到顶了？不是！即使在市场经济非常发达的美国 ， 房地产仍然是支柱产业 ， 这是不容置疑的 。
其次 ， 中国的经济发展是有周期性的 ， 大概十年一个大周期 ， 五年一个小周期 ， 而这个周期可以用GDP的增速 ， 也可以用存贷款利率去鉴别 。 而中国上一轮的经济发展周期刚好到2019年就到一个拐点了 ， 2020年经济周期跟新冠疫情的叠加 ， 促使很多变化发生 ， 经济增速放缓 。 那么是房地产拖累了经济 ， 还是经济发展不好拖累了房地产？这因果关系我们就不再过多讨论 ， 总之密切关联 。
再有 ， 中国经济发展到一定程度以后 ， 大家的居住条件已经得到改善 。 但是现在房地产市场跟上一轮周期还不一样 ， 经过这几年的发展 ， 市场已经变化了 。 所以周期波动对现在这个市场确实带来一定的影响 ， 但这个影响是正常的 ， 是固有的规律 ， 沈阳也符合这个趋势 。
可见 ， 现在的政策 ， 延续2021年下半年以后的政策 ， 一路回暖 ， 一路向好 。 当然有很多政策 ， 从落地到见效 ， 再到市场反应需要一个周期 。
所以受经济周期、社会经济发展、房地产市场固有规律、政策的加持和影响等 ， 我认为从宏观背景也好 ， 从未来发展走势也好 ， 沈阳楼市利好新政的出台是必要的 ， 甚至是及时的 。
政策筑底 ， 房价探底 ， 新的周期即将启动
针对本轮政策是否会在短期内刺激房价上涨 ， 齐锡晶教授表示 ， 任何政策都不会有立竿见影的效果 ， 政策从落地到市场反馈 ， 需要一个周期 ， 短期内我们可以看到 ， 政府对于重筑市场信心 ， 有很大的决心 。 对未来较长一段时间 ， 我们对市场的健康稳定发展充满信心 。
回到沈阳房地产市场 ， 它的发展是呈现周期性 ， 从历史周期看 ， 沈阳房地产市场发展经历过2008、2015两个重要的节点 ， 从土地市场、金融环境来看 ， 都与当下的形势有相似之处 。 我个人判断 ， 新周期的启动大概会在今年的三四季度 ， 市场见底后会逐渐回暖 。
针对网友们关心的 ， 新周期房价会不会重复过去的“大涨”行情 ， 齐教授表示 ， 与以往不同的是 ， 本轮政策依然坚持“房住不炒”的核心宗旨 ， 政策的目的是市场的稳定健康发展 ， 房价“大涨”显然有悖于调控目标 。
当然 ， 量价很难截然分开 ， 成交量大了 ， 理论上房价就一定会涨；而房价如果永远不涨 ， 购房者“买涨不买跌”的心态下 ， 成交量也起不来 。 所以 ， 市场恢复平稳发展后 ， 大概率房价应该还是会在合理范围内小幅上涨 。
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