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楼市|深度分析：福州第二次土拍后，楼市正在发生大变化( 二 )

楼市流拍福州民营企业



分析：由福州市城乡建总取得 ， 占地59.06亩和底价12.24亿 ， 目前周边等待入市楼盘较多 ， 未来竞争很激烈 。
宗地2022-23号地块

分析：福州新区集团取得 ， 占地42.51亩 ， 隔壁即福州城乡建设的宗地2022-22号地块 ， 未来两个地块要互相PK ， 对于刚需是一个好消息 。
宗地2022-27号地块

点评：项目占地近百亩 ， 需要配建大量安置型商品房 ， 以及其他公益设施社区服务综合服务中心和居家养老中心等 ， 最终由福州工业园区开发集团有限公司取得 。
宗地2022-34号地块

点评：该地位于二环内 ， 为纯商地块 ， 规模偏小仅13.08亩 ， 地块本身区位较好 ， 但起拍价也不低 ， 最终也是由榕圣市政工程股份有限公司 。
总的来说 ， 以上底价成交的地块 ， 但是不少起拍价其实不低 ， 多块地价在20000元以上 ， 但对于现在民企可能有些吃力 。
再看溢价6%成交的宗地2022-24号地块：
【楼市|深度分析：福州第二次土拍后，楼市正在发生大变化】
该项目特点是 ， 地块大小适中即16096平方米（24.14亩） ， 且土地用途为二类居住用地(R2) ， 即项目无任何商业配建的纯商地块；同时位于二环内 ， 地块硬件较为优越 ， 最终由保利拿下 。
这个地块楼面价只比上面的宗地2022-34号地块 ， 多了1000元 ， 但是社区更大 ， 适合改善产品 ， 未来买房人可以关注一下 。
最后是3幅触发摇号的地块：
宗地2022-25号地块地块和26号 ， 都是由建发取得 ， 项目均位于晋安湖北侧：



两个地块特点是：一线南向观晋安湖 ， 湖景资源已经实景呈现 ， 具有一定稀缺性；同时两个地块分别是6823平方米（10.23亩）和9315平方米（13.97亩） ， 属于小地块 ， 即使全款支付 ， 分别是4.6亿和4.43亿 ， 对于建发来说 ， 后续去化可控 。 通俗地说就是花小钱办大事 ， 抓住晋安湖这个卖点 ， 可谓是百利无一害 。
最后一个是宗地2022-29号地块：

点评：一个自持租赁用地 ， 最高价才4700万 ， 也是国企福州工业园区开发集团有限公司取得 。
所以 ， 今天实际上激烈争夺只不过是3幅小地块而已 ， 对比前些年地王争夺 ， 马甲满天飞 ， 热度下降很多 。 但就是这样小地块 ， 其他闽系已无力入场 。
看到这里 ， 大家觉得怎么样？
3、开发商在观望
回顾本次土拍房企参与度 ， 大部分地块都是国央企和福州本土城投公司竞得 ， 虽然民企也有参与 ， 但是传统闽系民企和外来品牌民企 ， 绝大部分没有报名 ， 所以本次土拍堪称国央企的盛宴 。 总的来说 ， 本次土拍还是可圈可点 ， 未来一两年都是国企盘的天下 。
本轮土拍体现了“稳房价稳地价稳预期”的决心 ， 并付诸实施；但在这种背景下3幅地块流拍 ， 以及绝大部分品牌民企的缺席 ， 恰恰反映当下楼市行情的不容乐观 ， 一些开发商自身难保 ， 无暇拿地；而一些局部地块的激烈争夺 ， 只是国央企根据企业战略 ， 凭借自身资金优势 ， 看到某些地块的机遇 ， 并不能实质性改变当下的楼市格局 。
从土拍来看 ， 虽然有热点放到SM广场落地和3幅度地块100%首付款摇号 ， 但只是小插曲 。 对比之前历次土拍 ， 其实本场土拍偏凉的 ， 不然也不会有底价成交或流拍 ， 这个背后与福州楼市大环境是离不开 ， 毕竟在销售速度减缓之下 ， 有些板块库存大 ， 民企开发商也没动力去拿地 。 此外 ， 我们认为一直靠国央企托底终究不是常久之计 。

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