永续债|[克而瑞]房地产企业并购融资现状解析贷款|华润置地|融资|克而瑞

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??并购融资端暖风频吹并购市场寒冬依旧
??1、多重利好政策落地，鼓励银行、AMC纾困房企2021下半年以来热点城市银行按揭额度紧张、放贷周期放缓，房企销售端显著下行重挫回款的同时，前期高压的融资政策导致房企再融资难度加剧，叠加偿债高峰的来临，部分房企信用风险加速暴露，通过出售资产偿债或降负债的意愿增强。
??监管层也希望房企通过市场化并购方式来缓解流动性风险，这既能推动行业风险出清、促进良性循环，又能维护住房消费者的合法权益。而当前金融机构对房地产风险偏好急剧下降，为营造良好的并购融资环境，2021年12月开始监管层密集发声支持房企合理的并购重组融资需求，鼓励金融机构稳妥有序开展并购贷款业务。
??2021年12月5日，银保监会指导金融机构重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款和并购贷款，并购贷款被首次提及；10日交易商协会举行房地产企业代表座谈会，优先支持注册发行债券用于并购及项目建设，房企并购票据迎来政策突破；20日央行、银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励优质房企按市场化原则并购出险房企项目，鼓励金融机构提供并购金融服务，其中提到对兼并收购出险和困难房地产企业项目的并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理，加速银行并购贷款的投放。进入2022年为调动房企收并购积极性，1月据市场消息称，针对出险房企项目的承债式收购，相关并购贷款不计入“三道红线”相关指标。3月16日六部门密集表态房地产，再次强调金融机构稳妥有序开展并购贷款。
??4月19日据市场消息称，监管部门向5家主要AMC公司和18家银行召开会议，针对首批12家出险房企资产并购工作做出6项政策指导，其中5项政策涉及监管内容的调整，如符合收购对象范围内的业务开展不纳入房地产贷款集中度管理；涉及四证不全项目并购、并购贷款置换土地出让金项目等合规性要求有所放松；与关联方合作收购，不纳入重大关联交易等，鼓励银行、AMC进场参与纾困房企。

??2、收并购阻力仍存，推进程度不达预期（部分略）
??尽管并购金融政策暖风频出，市场也存在较多项目收并购机会，但短期在资金面尚未回暖的状态下，房企整体收并购推进程度不达预期。
??从具体并购事件来看，根据公开资料监测统计，截至5月9日12022年百亿元以上的并购案例罕见，只有极少数大规模收购资产包案例。如2021年12月广宇发展公告显示，拟以132.3亿元对价置出原有地产业务，同时置入新能源发电业务涉及金额117.09亿元，并于2022年1月14日完成资产置换涉及的资产交割。而多数并购案例均集中于单项目或物管层面，如滨江斥资56.32亿元购入中融信托永康众泰小镇项目100%股权；华润万象生活接连收购中南服务100%股权和禹洲物业100%股权，合计对价35.43亿元。
??从交易双方来看，2022年以来出让方多是出险房企，出让标的多为旗下物管和商业项目，而并购方相对分散，以央企国企参与为主，但并未掀起大范围的并购潮。如华润置地当前实际储备并购额度400亿元，资金充裕但收并购态度谨慎，华润置地管理层于业绩会表示“收并购的项目都比较复杂，公司需要坚持一贯稳健的投资策略，规避相应风险”。民营房企更是于收并购市场隐身，仅有个别身影，如碧桂园、美的置业、滨江等，且以收购合作方剩余股权或金融机构持有项目为主。

永续债|[克而瑞]房地产企业并购融资现状解析

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