近日 ， 国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议强调 ， 扎实推动稳经济各项政策落地见效 ， 保市场主体保就业保民生 ， 确保经济运行在合理区间 。 央行行长在发言中再次重点提及房地产 ， 督促金融机构坚持两个毫不动摇 ， 加大对民营企业的支持力度 ， 尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为；因城施策支持合理住房需求 ， 维护房地产市场的平稳运行；适当提高宏观杠杆率 ， 加强逆周期调节 ， 支持财务可持续的企业适当加杠杆 ， 居民家庭部门稳杠杆 。
就房地产行业而言 ， 释放哪些政策信号？未来房地产金融政策、地方调控政策又将如何演变？
撑地产对经济稳增长更显重要
行业从去杠杆到稳杠杆、全面落实两“支持”
聚焦全国稳住经济大盘电视电话会议 ， 释放强烈的撑地产信号：
其一 ， 房地产行业从去杠杆到稳杠杆 。 适当提高宏观杠杆率 ， 加强逆周期调节 ， 支持财务可持续的企业适当加杠杆 ， 尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为 。 居民家庭部门稳杠杆 ， 支持金融机构对受疫情严重影响的个人住房与消费贷款 。
其二 ， 全面落实政治局会议的两个“支持” 。 支持各地从当地实际出发完善房地产政策 ， 支持刚性和改善性住房需求 ， 促进房地产市场平稳健康发展 。
我们认为房地产行业仍是中国经济的压舱石和稳定剂 。 2021年 ， 房地产业增加值77561亿元 ， 比上年增长5.2% ， 拉动整体经济增长0.4个百分点 ， 对GDP增长贡献率达到4.6% 。 受疫情影响 ， 短期经济下行压力加剧 ， 而在经济稳增长的政策大环境下 ， 撑地产更显重要 。
122省市政策放松但力度较弱
市场加速下行4月百城同比跌幅扩至60%
2022年以来 ， 122省市政策放松 ， 但政策力度较弱 。 其一 ， 23城放松限购 。 例如南京 ， 非户籍居民家庭只需缴纳6个月社保即可购房 ， 六合、溧水无需社保可购1套房 ， 但全面取消二手房限购的当天便被叫停 。 其二 ， 32城放松限贷 。 例如郑州 ， 认贷不认房 ， 贷款已结清购买二套房享受首套贷款政策 。 其三 ， 13城放松限售 。 例如苏州 ， 二手房限售年限由5年降为3年 。 其四 ， 43城财税托市 。 例如南宁 ， 留邕人才、教职工购房契税全额补贴 ， 普通市民购买首套房契税补贴50% 。
受疫情影响 ， 房地产市场加速下行 ， 百城成交同比跌幅扩至60% 。 2022年4月 ， 100个重点监测城市商品住宅成交2053万平方米 ， 环比下降22% ， 同比跌幅扩至60% 。 其中 ， 一线城市成交同比下降48% ， 上海市场陷入停摆 。 二线城市成交同比下降60% ， 武汉、宁波、重庆等同比跌幅皆超70% 。 三四线城市暂以62%同比跌幅居首 ， 徐州、东营、湖州等不仅成交持续低位运行 ， 而且打折降价愈加频繁 。
房地产金融政策逆周期调节
支持房企融资、放松居民按揭拉动购房消费
我们认为房地产金融政策有望实行逆周期调节 ， 房地产行业将从去杠杆转向稳杠杆 。
一方面 ， 支持企业合理融资需求 ， 保持房地产融资平稳有序 ， 帮扶企业经营尽快回归正轨 。 针对“暴雷”房企 ， 也要给出实质性的解决方案 ， 以便提振市场信心：
其一 ， 改善房企融资环境 ， 加大民企融资支持力度 。 支持房企合理的融资需求 ， 尤其要加大民企融资支持力度 ， 积极运用债券、中期票据等多种融资工具 ， 全面提升民企融资额度 ， 并降低企业融资成本 ， 有序引导企业销售、购地、融资等经营行为尽早回归正轨 。
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