永续债|[克而瑞]房地产企业并购融资现状解析( 二 ) 贷款|华润置地|融资|克而瑞

??值得注意的是，近期信托纷纷入场收购地产项目（多数项目信托原先就持有股份），如恒大2月通过出售4个地产项目相关股权及债权予光大信托与五矿信托，合计回收19.5亿元的前期投资款，化解项目涉及的债务约70.1亿元。接盘后，信托再寻求其余合作方、代建方来开发项目，或将接盘项目出售，尽快回笼资金，如中融信托将2021年8月收购的阳光城杭州项目于2022年4月出让给滨江。

??1 如果没有特殊说明，本文所有政策、数据和案例等统计都截至2022年5月9日
??3、并购贷受益者延伸至稳健民企，并购债券仍属小众
??房企收并购除利用自有资金外，还可以通过多种融资渠道来筹集并购资金，按融资类型可分为：
??1）债务性融资：银行并购贷款、信托并购贷款、AMC重组类贷款和并购债券等，利用财务杠杆收购资产，分摊短期流动性压力。信托并购贷与AMC重组类贷款申请门槛较低、对资产抵押要求偏低，但贷款利率偏高。而并购债券于2021年末方才破冰，2021年以前国内债券市场并未发行过募资用于并购地产项目的债券，当前并购债券融资门槛高、规模有限，仅零星房企如招商蛇口、建发地产、中铁、保利、信达地产成功发行，整体发行规模不足100亿元。而与并购债券相比，银行并购贷款对民营房企相对友好，2月底并购贷款授信名单已从国企央企向民企延伸。如截至目前美的置业年内新增并购????????贷额度370亿元、碧桂园350亿元、旭辉150亿元、新希望130亿元、瑞安100亿元。
??2）权益性融资：增发配股、发行永续债融资等，通过股份对价收购可缓解并购方的支付压力，但当前地产股估值较低、不具备吸引力，较难以此对价收购资产，当前更多应用于物管收并购领域。发行永续债并购资产案例较少,2015年12月恒大收购新世界及周大福5个项目（总建面851万平），交易对价204亿元，通过发行15亿美元永续债由新世界和周大福认购抵扣50%的交易对价。永续债短期可美化报表、改善杠杆指标，但长期永续债面临票面利率跳升机制需及时赎回，否则侵蚀利润空间。

??02
??并购贷款向民营房企倾斜银行授信额度高
??从并购贷款的来源来看，可分为银行并购贷、信托并购贷和AMC重组类贷款，其中银行和信托并购贷目前参照《商业银行并购贷款风险管理指引》，规定并购交易价款中并购贷款所占比例不应高于60%。银行并购贷门槛较高；后两者则对资产抵押要求偏低，相对灵活，但贷款利率偏高，会削弱并购项目盈利空间，对并购方而言并非首选。
??1、当前累计投放1660亿元的并购贷额度，融资主体逐渐向民企倾斜
??针对首批纾困房企出让的项目，并购贷监管标准可适度放松
??银行并购贷款是房企以合并项目公司或持股项目公司向商业银行申请交易款和费用的专项贷款，最大的特点就是能够支付并购股权对价款。银行并购贷优势在于利率偏低，根据并购主体和并购项目情况综合确定，利率6-10%左右；期限较长，根据《商业银行并购贷款风险管理指引》规定期限一般不超过7年，通常不超过5年。
??2008年至2015年的七年间，银行对申请并购贷房企的自有资金要求很低。然而2015年银监会修订《商业银行并购贷款风险管理指引》，提高并购贷准入门槛，要求并购交易价款中并购贷款所占比例不应高于60%。2018年1月底，上海银监局下发《关于规范开展并购贷款业务的通知》，对房企准入门槛和并购贷投向上的要求更为严格，将原适用于开发贷的“432”条件也适用于并购贷，同时强调并购贷款投向房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的，应按照穿透原则管理，拟并购土地项目应当完成在建工程开发投资总额的25%以上，并对“四证不全”房地产项目不得发放任何形式的贷款，亦不得投向未足额缴付土地出让金项目，不得用于变相置换土地出让金。但在当前实际操作中，针对首批12家出险房企，近期监管表态涉及四证不全并购项目、并购贷款置换土地出让金等合规性要求可能有所放松。

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