【房贷利率|“先买房的就活该吗？”房贷利率大降，已经买了房的利率能降吗？】在一定程度上 ， 央行出台政策之前购房的用户 ， 成为了严格的楼市宏观调控政策下的成本承担者 。 如果政策出台前已经买了房 ， 房贷利率已经同银行签署了协议 ， 并且发了款 。 那么在此之后 ， 央行出台的两个政策 ， 只能享受到一个 。 真的是没有办法再进行改变了 。
从2021年9月1日起购房的用户 ， 所有的房贷利率制定标准都变成了\"LPR(5年期及以上利率）+基点“的模式 。 那么也就意味着 ， 只要在合同签订之后 ， 附加的”基点“是再也不会变动的 。 未来的每年房贷还款实际利率就是看LPR的变动情况 。 如果LPR在一年内没有发生变动 ， 那么还款利率也不变动 。 如果LPR向上走 ， 那么房贷实际利率也会向上走 ， 反之也是一样的 。
举个例子：假如张三在2022年5月15日之前购买首套房 ， 房贷利率为“LPR+60个基点” ， 如果那时候LPR为4.6% ， 那么张三的当年度的实际还款利率就为5.2% 。 未来这60个基点是永远不会再变了 ， 不论央行出台什么样的政策 ， 它也不会上升或者下降 。
那么在在5月20日 ， 央行出台的LPR贷款利率调整公告中 ， 明确将LPR5年及5年期以上的贷款利率 ， 向下调整15个基点 。 那么也就是从5月20日之后的LPR中长期利率标准 ， 已经不是4.6% ， 而变成了4.45% 。 这一点对所有的房贷用户都适用 。 那么也就意味着张三未来的房贷利率为5.05% 。
但是如果张三是在2022年5月15日之后购买的首套房 。 那么就可以应用央行15日颁布的新政策在5月15日之后申请银行房贷的首套房用户 ， 这些申请人可以在当时的LPR利率下限 ， 再减去20个基点作为房贷利率 。 那么房贷利率就是为“LPR+（-20个基点）” ， 那时候LPR为4.6% ， 那么张三的当年度的实际还款利率就为4.4% 。
在此之后 ， 张三还可以在5月20日享受到新的LPR利率调整政策的优惠 ， 那就是LPR5年及5年期以上的贷款利率 ， 向下调整15个基点 ， 最终张三的当年度的实际还款利率就为4.25%.
对比一下 ， 张三在5月15日前后买房发生了巨大变化 ， 整整利率差了80个基点 ， 也就是0.8% 。 这对于每月还款金额的影响还是非常巨大的 。 假如房贷100万元30年等额本息还款 ， 每10个基点每月还款额差近62万元 。 这相差80个基点 ， 每月还款额差480元 ， 一年的还款额差5760元 。 整整30年的还款额差别17.28万元 。
未来唯一能变的就是LPR的利率 ， 剩下如果觉得不划算也只能做提前还款了 。 所以买房的时机非常重要 。
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