|你的名字我的房子？苏建友律师讲借名买房所有权归属的认定( 四 )
5.借名买房被借名人死亡时尚未办理过户——借名人能够证实存在借名购房合同关系 ， 履行了交纳购房款、偿还银行贷款的合同义务 ， 被借名人的继承人 ， 应当承继合同中的义务 ， 继续履行被借名人与借名人的借名购房合同 ， 协助办理产权过户手续 。
借名买房问题典型案例——北京市第一中级人民法院2015年发布房屋买卖六大热点问题暨典型案例之案例二
【|你的名字我的房子？苏建友律师讲借名买房所有权归属的认定】2013年 ， 韩女士想在北京买房 ， 但自己不是北京户口没有购房资格 ， 便找到自己的姑姑 ， 两人签订了一份书面协议 ， 约定由韩女士出资 ， 以姑姑的名义购买一套普通商品房 ， 待韩女士或其子女具有北京户口后 ， 姑姑将房屋过户至韩女士或者其子女名下 。 协议签订后 ， 韩女士以姑姑的名义签订了房屋买卖合同 ， 支付了首付款 ， 同时以姑姑的名义办理银行按揭贷款 ， 并按月偿还银行贷款 。 2014年 ， 韩女士的姑姑去世 ， 姑父不承认韩女士与姑姑之间的协议 ， 不认可房屋是韩女士的财产 ， 起诉要求法院判令房屋由他继承 。 韩女士提出反诉 ， 要求确认房屋所有权归其所有 。
法院经审理认为 ， 韩女士与其姑姑之间存在借名购房合同关系 ， 两人签订的借名购房协议不违反法律、法规的强制性规定 ， 为合法有效 。 韩女士履行了交纳购房款、偿还银行贷款的合同义务 ， 其姑姑应当在具备过户条件的时候 ， 将房屋产权转移登记到韩女士名下 。 现该合同在履行过程中 ， 韩女士的姑姑去世 ， 其姑父作为韩女士的继承人 ， 应当承继合同中的义务 。 现韩女士可以提起诉讼 ， 要求其姑父继续履行其与姑姑之间的借名购房合同 ， 协助办理产权过户手续 。
“借名买房”看起来是一种“曲线购房”的有效方法 ， 但其中暗藏着诸多的风险 ， 如名义购房者反悔 ， 实际购房人如何取得房屋产权或取回购房款；或者 ， 名义购房人负有外债 ， 债权人申请法院查封或拍卖涉案房屋 ， 实际购房人利益如何保障；再比如 ， 购房指标转让后 ， 名义购房人将不能再获取政策优惠 ， 其权益如何保障 。 结合借名买房类案件存在的风险 ， 特作如下风险提示 。
首先 ， 建议购房者尽量通过正规方式购房 。 如果实在有迫不得已的情况 ， 购房者应在借名买房之前 ， 查明房屋的性质 ， 上市交易情况、了解国家关于经济适用房的最新政策 。 同时 ， 选定房屋后 ， 需要与借名方签订书面协议 ， 明确约定房款数额、过户时间、交房时间以及迟延过户、不过户或者一房数卖等情形下的违约责任 。 对双方洽谈过程、签字过程予以录音、录像等 ， 并且要注意保管购房手续、付款证明、缴款发票等书面证据材料 。
其次 ， 对于借名者而言 ， 应当认识到经济适用房购房资格属于一次性资源 ， 购房资格借出后 ， 将无法再次享受该优惠政策 。 借名者应当及时了解国家关于经济适用房的政策 ， 充分认识到资格外借潜在的风险 ， 谨慎支配自己的购房资格 。
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