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青羊|沈阳小伙156万元买房难办证，被开发商抵押银行贷款，法院判了( 二 )

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某城开发公司为贷款 ， 将包括案涉房屋在内的在建工程抵押给盛京银行 ， 该抵押行为应为有效 。 参考《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条 ， 关于消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后 ， 承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权 ， 不得对抗买受人的规定 。 在优先于抵押权的建筑工程承包人的优先受偿权 ， 尚不能对抗买受人的情况下 ， 盛京银行作为抵押权人对案涉房屋的先抵押权 ， 更不能对抗消费者对案涉房屋的物权期待权 。

某城开发公司在设定抵押和出售房屋过程中明显存在过错 ， 是导致本案纠纷产生的主要责任方 ， 王某辉购买案涉房屋的相应权益优先于盛京银行的在建工程抵押权 ， 其享有的合同权利 ， 依法应受到保护 。 王某辉要求盛京银行及某城开发公司办理案涉房屋的在建工程抵押登记撤销手续 ， 有相应的事实及法律依据 ， 法院予以支持 。
法院判决： 盛京银行沈阳市亚明支行及沈阳某城房屋开发有限公司为王某辉购买的沈阳市于洪区吉利湖街10-A号B9-D7门房屋办理解除在建工程抵押手续 。
盛京银行沈阳市亚明支行不服判决上诉称 ， 判决驳回王某辉要求撤销抵押登记的诉讼请求 。 原审判决歪曲了《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下称《批复》）第二条消费者权利的性质 。 本案并不存在建设工程价款优先受偿权 ， 且该优先权有行使期限和受偿范围等限制 ， 根据《批复》不能得出买房人物权期待权优先于银行抵押权的结论 。
二审法院认为 ， 因案涉房产盛京银行申请的是预查封 ， 王某辉向本院提出执行异议 ， 后将剩余房款770000元交纳给法院 。 生效判决已确认王某辉就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益 ， 判令终止对案涉房屋的执行 ， 因此在盛京银行对涉案房屋已不再享有执行权利 ， 一审法院对王某辉要求盛京银行办理解除在建工程抵押手续的诉讼请求予以支持并无不当 。
因生效判决已确认王某辉就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益 ， 即便盛京银行对案涉房屋设立抵押权 ， 亦无法据此要求继续执行案涉房屋 。 2022年6月8日 ， 沈阳市中级法院终审判决 ， 盛京银行沈阳市亚明支行的上诉请求不能成立 ， 驳回上诉 。
这起由于开发商缺少资金抵押在建楼盘贷款 ， 引发的消费者买房难以办理登记备案手续和产权证 ， 历经曲折 ， 最终法院站在了消费者的一边 ， 坚决维护消费者的住房权益 。 实际上 ， 银行主张的是商业利润 。 案中案 ， 王某辉2015年买房后 ， 首付79万元购房款 ， 剩余房款由于开发商不能办理网签 ， 根据购房合同王某辉没有支付 。
但是 ， 此时盛京银行已经开始起诉开发商要求偿还银行贷款 ， 并且诉讼保全预查封了抵押楼盘的商品房 ， 门面房和车库 。 进入执行程序后 ， 王某辉对盛京银行的执行程序提起了异议之诉 ， 沈阳中级法院裁定终止了盛京银行对王某辉购买的房屋的执行行为 。 这里法院使用了抵押权优先受偿权的一个司法解释做参照 ， 在建设工程领域拖欠工程款时 ， 施工单位可以申请优先执行发包方抵押的财产 。
【青羊|沈阳小伙156万元买房难办证，被开发商抵押银行贷款，法院判了】法院的意思是银行不是建设施工单位 ， 不享有抵押权优先受偿的规定 ， 不能因为商品房设置了抵押权 ， 就可以优先于消费者购买商品房的住房所有权 。 判决要求银行解除抵押 ， 把房子还给买房人 。 在很多银行行使商品房抵押受偿权 ， 与消费者购买商品房住房所有权发生冲突时 ， 司法机关许多判例倾向于保护买房人的住房所有权 。 但条件必须是买房人唯一住房、支付所购商品房一半以上 ， 或者全部购房款 。

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