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消费者交了购房款却迟迟无法办理登记备案手续和产权证 ， 原来是所购房屋早已被开发商以在建项目抵押给银行贷款 ， 开发商没有资金偿还银行贷款 ， 造成抵押房屋无法解押 ， 买房人无法办理产权证等手续 。 这事情不是个案 ， 最近汪小菲还爆料俏江南公司在唐山买房、被开发商抵押贷款10年无法办理产权的经历 。
在开发商资金充裕的情况下 ， 一些楼盘项目抵押的商品房能够及时解冻 ， 交房后能够比较快地办理房产证 。 一旦开发商资金紧张 ， 或者房地产形势不太好的情况下 ， 抵押的楼盘无法及时从银行解冻 ， 就会造成购买商品房的消费者较长时间无法办理产权证 。 这实际上是开发商用消费者的名义去按揭贷款获取销售资金 ， 同时抵押了消费者的房屋去建房 。 消费者付出了首付款和银行贷款利息
2015年10月15日 ， 80后的沈阳男子王某辉与沈阳某城房屋开发有限公司签订《商品房买卖合同》 ， 购买位于沈阳市于洪区吉利湖街10-A号B9-D7门房屋建筑面积121.46平方米 ， 总房款1559303元 ， 付款方式为分期付款 ， 即2015年10月15日付款789303元 ， 余额770000元在办理产权之前付清 。
合同签订后 ， 2015年10月15日 ， 王某辉按照合同约定交纳购房款789303元 ， 某城开发公司为其开具发票 ， 收款事由为预收购房款 。 2015年10月15日 ， 某城开发公司开具商品房准住通知和入住前应缴费用联系单各一份 ， 王某辉交纳了物业费、供暖费等相关生活费用 。 也就是说 ， 签订购房合同后即实际入住该房屋并支付相关费用 。 由于开发公司迟迟不能给王某辉办理合同登记备案手续及办理产权登记 ， 剩余购房款王某辉一直没有付清 。
王某辉所购房屋无法办理商品房买卖合同网上登记备案和产权手续 ， 根源是某城开发公司在楼盘开发建设过程中已经将楼盘商品房作为在建项目抵押给盛京银行进行贷款 。 资料显示 ， 2009年2月3日 ， 某城开发公司取得案涉房屋所在楼宇的预售许可证 。
由于缺少足够的资金进行开发建设 ， 2014年6月25日 ， 某城开发公司向盛京银行借款 ， 双方签订固定资产借款合同 ， 某城开发公司将开发楼盘的商品房 ， 车库 ， 门面房等设立在建工程抵押担保借款 。 包括案涉房屋在内的789套住宅、315套网点和25套车库设立在建工程抵押 ， 抵押面积共计105589.06平方米 。 抵押债权数额121850000元 ， 抵押权登记日期2014年12月17日 。
某城开发公司一直未向盛京银行履行偿还借款的义务 。 盛京银行诉讼要求某城开发公司偿还借款本金及利息 。 沈阳市中级法院预查封了某城开发公司抵押的楼房 ， 含王某辉购买的涉案沈阳市于洪区吉利湖街10-A号B9-D7门房屋 。 盛京银行申请执行后 ， 王某辉向沈阳市中级法院提出执行异议 ， 并将剩余购房款770000元交付沈阳中院 。 2021年3月8日 ， 沈阳市中级法院作出裁定终止对王某辉购买房屋的执行 。
王某辉向法院起诉请求：要求盛京银行及某城开发公司为沈阳市于洪区吉利湖街10-A号B9-D7门房屋办理解除在建工程抵押手续 。
一审法院认为王某辉购买涉案房屋的时间为2015年10月15日 ， 该时间早于法院查封案涉房屋的时间 。 在查封之前 ， 王某辉与某城开发公司之间存在房屋买卖合同关系 ， 已按照合同约定支付房款789303元 ， 并在案涉房屋被查封之前已实际占有使用房屋并缴纳相关生活费用 。 在向法院提起本次执行异议时 ， 又将剩余房款770000元交纳给法院 。 至此 ， 王某辉已完成支付购房款的全部义务 。 因案涉房屋存在在建工程抵押 ， 未能办理过户登记并非王某辉的自身原因 。
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