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在《富人加仓抢房；普通人观望等待》一文中 ， @房地内参 提到：支撑上半年深圳楼市的 ， 是南山、福田、宝安的豪宅 ， 尤其是南山的豪宅平均开盘去化率都超过了76% ， 甚至日光 。
今天想说的不是豪宅市场 ， 而是深深陷入迷茫与挣扎的深圳刚需市场 ， 尤其是话题中心的光明和深圳西部 。
根据数据统计 ， 上半年光明入市新盘 ， 当日开盘去化率则低至32.19% ， 遭遇了“滑铁卢”式的成交暴跌 。
今年上半年 ， 光明取得预售证的新盘共6个 ， 其中含住宅的项目4个 ， 累计住宅1997套 。
年初开盘的星河天地华邸销售成绩略有看头 ， 但到今天为止 ， 网签备案数据显示 ， 星河天地华邸仍有一整栋楼尚处于“期房待售”状态 。
而6月入市的特发观月台和深业云筑两个项目 ， 预售价约4.7万元/平 。 数据统计 ， 这两个项目可售住宅约1107套 ， 但截止开盘当天只入围449批购房客 ， 总认筹率仅40% 。
更甚的是 ， 现在光明入市的新房住宅 ， 甚至开盘打91折毛坯价不到4.3万/㎡ ， 折扣之低可谓光明新盘之最 ， 但开盘当天去化率尚不足一半 。 也有93折开盘价不足4.4万/㎡ ， 但751套房最终认筹率只有30% 。
不止于此 ， 加上2021年下半年入市的一些光明新盘 ， 也在打折卖 ， 销售期之长让不少人一脸懵“怎么还没卖完”！
半年时间 ， 转折之大 ， 整个市场变化之大 ， 刚需扎堆在观望等待 ， 不敢轻易在诸多不确定性市场中投入半辈子积蓄 。 曾经豪气在光明砸钱拿地的开发商 ， 简直是在浴血奋战 ， 各种促进销售的花式营销、一口价、特惠房层出不穷 。
即便如此 ， 去化效果依然式微 。 在@房地内参 看来 ， 若整体市场环境未有明显向好信号 ， 利率市场尚未体现更大降低空间 ， 刚需依然会持续理性 ， 谨慎买入 。
曾经是刚需扎堆、疯狂涌入的光明 ， 现在如此“冷门” ， 打得不少开发商措手不及 。 回看2020年的光明市场 ， 极其火热 ， 甚至有人宁愿加价也要买入 。
当时 ， 某粉丝客户私信我们谈某央企新房开盘的感受 ， 就是“进入系统没两分钟 ， 都快选光了 ， 赶紧快手挑一个 ， 就怕买不到” 。 而她当年买入的新房价格 ， 比今年光明备案的任一个住宅新盘都要高出5000-7000元/㎡ ， 每次对比价差 ， 还月供时心都在滴血 。
不止是光明 ， 曾经同样火热的深圳西部 ， 部分新房市场更是骤冷 。
位于福永的润峯云上府659套开盘去化率大概87% ， 位于沙井地铁站附近的招商雍和府174套房源开盘去化率约80% 。
这是网红盘当下的正常表现 ， 网红盘日光已经是过去式 。
再说6月15日开盘的西乡山海公馆 ， 107批客户选501套住宅 ， 建面约67-106㎡ ， 备案价6.91万/㎡ ， 打骨折后价格5.88万/㎡ 。 开盘当天线上选房约41套 ， 去化率仅8% ， 称之为上半年深圳楼市去化率最低的住宅也不为过 。
更让人意料不到的是 ， 位于地铁11号线碧头站的深铁璟城 ， 第一批推售1243套住宅 ， 主力户型为75-152㎡2-4房 ， 带装修均价4.85万元 ， 启动诚意登记后 ， 截止6月20日有效认筹234批 ， 有效认筹率仅19% 。
对比2021年下半年入市日光且同样是地铁上盖的光明深铁瑞城 ， 同处松岗的日光网红盘新世界松风明月 ， 深铁璟城即便有国企品牌+地铁上盖加持 ， 也十分“惨不忍睹” 。
深圳楼市的底 ， 摸到了吗？刚需不敢买房了吗？
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