疫情之后 ， 美国房贷利率一度走低至2.65% 。 加上全球通胀的背景下 ， 利用银行贷款购买与通胀密切相关的资产 ， 如房地产、大宗商品等 ， 不仅是对冲通胀 ， 也是致富的重要手段 。
一时间 ， 美国的楼市“疯了” ， 抢疯了、涨疯了 。
在新冠疫情刚起的2020年初 ， 华尔街金融人士大力唱衰美国房市 ， 大部分人都在惧怕的时候 ， 下半年开始却出人意料的房价大涨 ， 一套房几十个人排队抢房 ， 加价20%甚至40% 才能抢到 。
抢房大战在美国各地上演 ， 从南到北 ， 从西到东 ， 从休闲胜地到世界级大都市纽约近郊 ， 从传统热门地区到过去无人问津的小城镇 。
连那些破旧不堪的房子都变成了大家要抢夺的目标 。 成屋价格的大幅上涨也吓退了一些买家 。
就拿去年5月 ， 美国楼市最疯狂那段时期的情况来说 ， 成屋中位数价格同比上涨23.6% 。
一个月涨23.6%！比中国棚改货币化那会儿的楼市火爆时期还要来得吓人 。
2022 年的前六周 ， 约有 6000 套房屋以至少比卖家报价高出 100000 美元的价格售出 。 相比之下 ， 去年前六周为 2200 套 ， 几乎是 2021 年同期售出房屋数量的三倍！
很多美国从业者表示：近50年来 ， 从未见过这样的房价涨势！
我们都知道 ， 疫情期间美国经济是百业萧条 ， 但在数字上却表现得十分红火 ， 其背后最主要的原因就是抢房白热化 。
狂欢终有尽时 ， 泡沫也终将迎来破灭一日 。
为了遏制40年来最高的通胀水平 ， 美联储正在激进加息 ， 25个基点、50个基点 ， 75个基点 ， 一次比一次激进 。
基础利率的提高 ， 叠加楼市的火热 ， 也让美国的房贷利率节节攀升 。
房贷利率短时间内上涨这么猛 ， 不是一件好事 ， 会加快美国房地产泡沫破灭的速度和规模 。
疯抢下 ， 美国住房库存被迅速消耗 ， 库存连跌5个月 ， 整个楼市供不应求 。 3月11日 ， 美国房地产网站Zillow报告称 ， 美国2月的待售房屋数量已经降至72.9万套 ， 同比下降25% ， 较2020年2月下降了48% 。
可以说 ， 美国的地产行情基本要到顶了 。
可是 ， 任何一次泡沫本质上玩的就是一套击鼓传花的游戏 ， 谁接最后一棒 ， 谁倒霉 。 并且 ， 一旦出现了“最后一棒” ， 立马就是整个市场恐慌式坍缩 。
现在这个前兆越来越明显 。
美国房贷利率达到了6.28% ， 明显高于中国目前的4.25% 。 再加上房地产税以及物业费 ， 一年持有的资金成本至少在8%以上 。
一年8%的持有成本 ， 有多少人扛得住？
美国的抵押贷款银行家协会6月8日的数据显示 ， 上周抵押贷款申请人数下降了7% ， 比一年前的同一周下降了21% 。
买房的人少了 ， 房子流动性变差 ， 尤其是用了杠杆去投资房产的 ， 收益面临大幅压缩 ，严重时甚至会导致债务违约率飙升 。
这说明在日益攀高的房贷利率下 ， 愿意接盘楼市的人越来越少了 ， 在疫情中造出的巨大泡沫只怕即将破灭 。
03
地产——周期之母
我们常说世界有三大泡沫：
中国的楼市、美国的股市、欧日的债市 。
到今天 ， 还要再加一个——美国的楼市 。
就以美国这房贷利率上涨的趋势 ， 只怕在我们楼市进入萧条之前 ， 美国的地产泡沫会率先破裂 。
其实这对中国来说是件好事 ， 起码又能摸着美国过一次河 ， 在他们泡沫幻灭之中总结经验教训 。
房地产常被称作“经济周期之母” ， 根源就在于其内在的供需矛盾：
一方面 ， 银行可以通过按揭创造几乎无限的新购买力；而另一方面 ， 不可再生的城市土地供给却有限 。 这对矛盾常常会导致资产泡沫与破裂的周期循环 ， 是金融和房地产不稳定的核心矛盾 。
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