既然作为“经济周期之母” ， 那么楼市有升自然也有降 ， 中国的楼市在近二十多年完整经历过两个小周期 ， 分别是2007、2011、2015年 ， 现在差不多要进入第四个周期 。
而美国近几十年也走过几轮比较大的地产周期 ， 就拿最近一次发生的地产泡沫与崩塌来说吧——2008年次贷危机 。
美国在2001年科技股泡沫破灭 ， 股市损失惨重 。 又加上911本拉登 发动的恐怖袭击 ， 沉重地打击了美国人的信心 ， 人人自危 。
双料打击之下 ， 当务之急一个是加强安全防御 ， 一个就是提振经济 。 所以美国发动了阿富汗战争 ， 同时进入了降息周期 。
降息最利好的就是房地产业 ， 美国地产行业获得了迅速发展 。
美国人买房同样是会到银行贷款 ， 银行贷款流程和咱们差不多 ， 由银行评估贷款人的信用 ， 合格了就可以办理住房抵押贷款 。
这就相当于给银行写了一张欠条 ， 如果还不上钱银行就会把房子收走 。 当然啦 ， 银行的目的肯定不是要你的房子 ， 而是想赚利息
很多的人贷款买房 ， 银行就收到了很多很多的欠条 ， 并且房贷都是慢慢还的 ， 所以这时候产生了两个问题 。
第一 ， 如果贷款人还不上钱怎么办？这是一个风险 。 第二 ， 银行的钱也不是取之不尽用之不竭的 ， 手里拿着欠条 ， 没有钱也不行 。
但华尔街那帮聪明绝顶的人 ， 创造出了一种快速回款 ， 转嫁风险的衍生工具 。 他们把住房贷款 ， 打包成了一种可出售的证券化产品 。 （次级贷款）
举个例子：
张三借了房贷 250w ， 30 年一共还款 500w；
李四借了房贷 500w ， 30 年一共还款 1000w 。
银行把张三和李四的房贷合同打包在一起（MBS） ， 作价 800w ， 卖给了投行 。 一转手 ， 银行获利50w ， 而张三和李四不还钱的风险 ， 也被转移给了接手的下家 。
利润可观 ， 而且不再承担违约风险 ， 银行大受激励 。
于是 ， 泡沫越吹越大、风险越积越多 ， 终于在2008年的某一天爆了......直接造成三千万人失业 ， 五千万人掉到贫困线以下 ， 还波及欧洲和中东 ， 引发了欧债危机和阿拉伯世界的革命 。
这场由地产泡沫引发的危机 ， 也让美国所有城市房价无一例外全部下跌 ， 不少城市的房价还经历了一波腰斩 。 在2006年7月的时候 ， 全美房价达到了历史峰值：184.6 ， 次贷危机后在2012年触底到134.01 ， 下跌30%左右 。
但是我们前面说了 ， 地产是个周期性的东西 ， 是“经济周期之母” ， 十次危机中有九次与地产有关 。
既然有周期 ， 那么有跌就有涨 。
到了2018年的时候 ， 全美主要20城房价走势 ， 已经超过泡沫时的最高点 ， 在次贷危机地产泡沫破灭后 ， 经历一波低谷后用十年的时间回到高点 ， 并在本次疫情中达到了新的历史高位 。
这也给中国带来几点启示：
一是房地产作为有周期的行业 ， 有涨就有跌 ， 涨多了自然要调整 。 从2021年到现在的楼市交易情况和全国均价走势看 ， 中国楼市的整体行情已经进入新一轮调整区间 ， 楼市继续下行是板上钉钉的事 。
二是在楼市进入周期性的衰退区间 ， 主动降息确实可以起到稳楼市的作用 ， 这点我们现在并没有做错 ， 毕竟房价背后是全体国民的资产总值 ， 猛烈下跌对谁都没有好处 。 事缓则圆 ， 辅以货币手段让楼市尽可能平稳地驶入下行区间 ， 这样大势上就有转圜的余地 ， 后续的政策空间也会更广阔 。
三是像中美这种体量的经济体 ， 虽然楼市不可避免地会遭遇周期性波动 ， 但拉长时间线看 ， 在经历一轮调整后 ， 仍有上行空间 ， 不可能是一路跌跌跌 。 尤其是一些核心城市的房产 ， 虽然短期价格陷入波动 ， 但内在价值没有变化 ， 这点在美国近十年的楼市走势中得到体现 。
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