克而瑞数据显示 ， 根据在公开披露年度目标的规模上市房企中 ， 多数企业截至5月末的目标完成率不足30% ， 有近半数企业甚至不足25% ， 年内货值供应及销售去化压力放大 。
为了推动卖房 ， 为了冲击半年报 ， 最近一段时间以来 ， 开发商出尽了新奇招数 。
比如建业在河南的两个项目分别推出了“小麦换房”、“大蒜换房”活动 ， 保利在连云港的一个项目推出了“买房送200斤土猪”活动 ， 新城控股在南京的一个项目推出了“西瓜换房”活动 。
万科第二条判断认为 ， 楼市已经筑底 ， 且郁亮预计 ， 6月新房成交环比可能还会明显提升 ， 二手房市场亦会出现起色 ， 挂牌价格上涨的城市个数将逐步增加 。
万科不仅已经作出判断 ， 还开始行动起来了 。 最近 ， 万科在东莞以区域地王价 ， 拿下了东莞南城街道的一宗地块 ， 就是佐证 。
本号认为 ， 这个预测大体还是客观正确的 。 这一点 ， 本号在之前的文章中也说过很多次 。
本号认为：
当下的楼市成交量已经见底 ， 各城市除了北上广深外 ， 其余中心城市的限购大门基本已经敞开 。 最主要的因素 ， 是疫情基本得以控制 ， 流动性基本释放 ， 而宏观经济大环境也在改善之中 。
在这种背景下 ， 房地产的边际成交正在改善 。 当然 ， 由于市场已经进入了黑铁时代 ， 再加上人口拐点已经出现 ， 城市化已经进入了后半程 ， 所以成交量即便开始爬坡 ， 也回不到鼎盛时代 。
本号的观点是 ， 对下半年的楼市 ， 总结一句话就是：
如果没有黑天鹅出现 ， 商品房成交量会逐渐好转 ， 开始缓慢爬坡 ， 但很难回到鼎盛时代 。 楼市“春风得意马蹄疾”的时代 ， 已经一去不复返 。
03 | 成交量开始爬坡 ， 但难回鼎盛时代基于楼市已经筑底 ， 开始爬坡的判断 。 逻辑如下：
目前的大环境正在改善 ， 经济在恢复 ， 这种背景下 ， 大众的收入下半年会有一定程度好转 。
再加上当下大多数中心城市已经敞开了大门 ， 并通过降低收入、降税、降利率等方式 ， 吸引购房者上车 。
这种背景下 ， 成交量会逐渐改善 ， 基本上是大概率事件 。
市场成交环比开始上涨 ， 也是最有力的佐证 。
根据贝壳研究院披露的数据显示 ， 5月份与6月份重点50个城市的成交量环比都在增加 ， 环比增幅分别是14%、25% 。
来源：贝壳研究院难回鼎盛时代的逻辑在于：
一方面 ， 收入水平与高房价的矛盾仍在 ， 购买力仍偏弱 ， 需要逐渐恢复 。
另一方面 ， 目前人口拐点已经出现 ， 城市化进入了后半程 ， 城市化的人口红利大不如前 。 其中最关键的 ， 就是人口拐点已经出现 。
七普时期 ， 内地31个省市中还只有6个省与自治区人口减少 ， 而到2021年年末 ， 有16个省市常住人口减少 。 其中多个省市 ， 都是首次出现人口下滑现象 。
数据：各省市自治区统计局在这种大背景制约下 ， 一方面中心城市商品房成交量不可能再出现过去大卖的局面 ， 房价也不可能再出现大幅波动的局面 。
而另一方面 ， 会出现更多人口流失的三四线城市 ， 会有更多名不见经传的三四线小城市房价鹤岗化 。
来源：中国房价行情网【万科|万科吹哨了，楼市已经触底！】在前几天写的文章中 ， 已经介绍了 ， 目前已经有甘肃酒泉下面的玉门市、宁夏石嘴山、黑龙江七台河、黑龙江伊春、新疆吐鲁番、甘肃张掖、辽宁铁岭、青海海西、辽宁朝阳、吉林白城等等城市 ， 都已经鹤岗化 。
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