合同销售金额反应企业经营上的进取精神 ， 名义结转率则反应其在财务上的激进程度 。比如万科名义结转率从未高过80% ， 2017年只有46%；2016年碧桂园名义结转率为95%；2017年 ， 恒大名义结转只有62% ， 2018年H1一下冲到99% 。
别人家的营收达到合同销售金额的99% ， 为什么融创只有24%？
如今投资人看中top line（营收）胜于bottom line（净利润） ， 融创不是不想多结转 ， 而是另有原因 。
花架子
融创的名义结转率低得离谱 ， 2017年合同销售金额3620亿、营收659亿 ， 名义结转率仅为18% 。
或许因为融创合同销售额增长太快？
比如2016年融创合同销售额超过1500亿 ， 同比增长121% 。假如该财年353亿营收全部结转自2015年的合同销售额 ， 等于结转了51.8% 。但2016年碧桂园合同销售金额同比增长120% ， 名义结转率仍然高达68% 。所以 ， 高速增长不能圆满解释融创结转率为什么只有18%、24% 。
真正的原因是融创体系里联营、合营公司占比较多 ， 而只有持股50%以上的子公司才能“并表” 。
联营模式下 ， 融创持股不足50% ， 不当家、不做主; 合营模式下 ， 融创持股达到50% ， 但也是“当家不做主” 。
2017年 ， 联营/合营企业销售收入1404.7亿元 ， 相当于融创的213% 。融创只能将“亲自”完成的597.5亿确认为营收 ， 联营/合营企业一千多亿不能并入 。
2018年H1,联营/合营企业的收入没有披露 ， 只根据权益法确认了11.1亿元的投资收入 。
为取得“投资收益” ， 融创付出代价不小 。2017年末 ， 联营/合营公司账面价值（按成本入账再逐年摊销）分别263亿和323亿 ， 合计586亿、相当于净资产的96.7% 。2018年 ， 联营/合营公司账面价值达到621亿（相当于净资产的97.8%） ， 半年收益11.1亿 ， 年化收益率3.58% ， 还不如存银行 。
融创投资众多的联营/合营公司 ， 资产收益率却如此低下 ， 图什么？不过是为了让合约销售金额大增 ， 撑起“行业排名第四”花架子 。
四种负债率“争奇斗艳”
披露资产负债率为的是帮投资人评估债务风险 ， 而不是相反 。
融创一向不愿“老老实实”地披露资产负债率和净资产负债 ， 尽拣些奇奇怪怪的“负债率”让投资人一头雾水 。
2018年中报称：有息负债余额较去年年底减少约95亿元 ， 净有息负债率下降9.5个百分点 。听起来让人宽心 ， 而且只说降了9.5个百分点 ， 到底是百分之多少 ， 普通投资者能算出来吗？
房地产企业普遍负债率较高 ， 但融创和碧桂园高得离谱 。
截至2018年二季度末 ， 融创总资产、总负债分别为6699亿和6064亿 ， 资产负债率为90.5% 。
2018年二季度末 ， 融创净资产负债率达954% ， 仅次于“亢龙有悔”的碧桂园！
2017年报 ， 融创披露的是一个掩耳盗铃的“资产负债比率” 。分母是总资产 ， 资产负债表里最大的那个数 ， 分子是计息借贷减现金、再减受限制现金 。分母不能再大、分子无法再小 。用庞大的总资产证明家底儿雄厚 ， 但90%的资产是借来的 ， 谈何“雄厚”？
2017年末 ， 融创资产负债率90.3% ， 净资产负债率928% ， 资产负债比率仅为19.7% 。
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