目前 ， 仍有三个万达城项目尚未全部完成土地出让 。其中济南万达城待供应土地尚有2705亩 ， 相当于项目规划用地的65% ， 昆明万达城待供应土地占到项目规划用地的82% 。
廉价土地是地方政府给予万达城项目的优惠条件之一 。正因如此 ， 土地供应不会一次性完成 ， 而是根据工程进度分批次出让 。而且 ， 万达城项目的每年给该项目土地供应 ， 需要编入《济南市本级年度土地供应计划表》 。2017年的供地指标已经完成 ， 剩余2705亩按计划在2020年计划建成开业之前分批供应 。
诸如济南等尚未交割的万达城项目 ， 能否获得后续数年的项目用地 。对此 ， 腾讯《棱镜》向万达、融创请求置评 ， 但未获回应 。不过 ， 王健林在这次在拜访济南市领导时的姿态值得玩味 。
王健林此前两度到访济南 ， 万达官网当时给出的报道口吻是 ， “王健林董事长会见济南市领导” 。2017年7月22日这次则变成“济南市领导会见王健林董事长” 。
一位接近融创的人士向腾讯《棱镜》透露 ， 王健林之外 ， 孙宏斌与旗下高管同样到访济南 ， 依旧无法改变济南万达城延迟交割的现实 。
对“闯入者”的疑虑
事实上 ， 万达城的“资产交割”并不复杂——比如西双版纳万达城 ， 包括资料、财务、人事、印章等项目的交割 ， 一天之内宣告完成 。“真正复杂的是协调地方政府关系 。”接近此次万达城交割的消息人士透露 。
腾讯《棱镜》多方求证获悉 ， 前8个项目之所以顺利交割 ， 与项目大多或已开业或将建成不无关系 。另5个项目之所以交割延期 ， 同样受到项目建设进程影响 。除青岛项目将在2018年4月全面开业之后 ， 其他四个预计在2020年-2021年方能建成开业 。
“一个最明显的疑虑就是 ， 万达自身的商业信誉、资金实力、开发运营才是地方政府愿意与其合作的关键 ， 现在项目刚开始建 ， 大股东突然换成融创了 ， 换谁都会担心 。” 一位熟悉万达和融创的房地产公司高管对腾讯《棱镜》表示 ， “而且融创的资金实力、负债压力、企业信誉 ， 以及由此可能带来的项目风险 ， 都值得慎重再三 。”
瑞信香港此前发布的研报显示 ， 融创杠杆率“冠绝内房股” 。截止2017年上半年的净负债率是260% 。“若计入2016年发行的100亿元永续债 ， 其净负债率达到390% 。”
在万达城缔造者王健林看来 ， 建设万达城 ， 资金压力相当大 。
“每个万达城项目需要七八年有息负债才能往下走 ， 十几年才能收回投资 。十几个项目叠加在一起 ， 虽然通过销售物业能回收大部分现金 ， 但至少五到六年内 ， 十三个每年净增1000亿负债 ， 压力相当大 。”在2017年万达集团年会上 ， 王健林再次强调 ， “这样加杠杆、逆势而为是不科学的 。”
收购万达城放大了融创的财务负担 。但孙宏斌曾对腾讯《棱镜》表示 ， 2017年将是融创负债率的拐点 ， 融创接下来将加速销售资金回笼 ， 公司负债率会越来越低 ， 并且融创有足够的资金 。
融创中期财务报告显示 ， 融创在手现金924.1亿元 ， 足以覆盖金额为689亿元的1年半以内到期的有息债务 。按严谨口径 ， 扣除掉受限制现金 ， 不受限制的现金为706亿元 ， 也仍可以覆盖1年半以内的有息债务 。
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