8 ， 融创多收了三五斗
8月31日 ， 融创中国（1918.HK）披露了2018年半年报 。
业绩发布后 ， 孙宏斌对媒体说“我们是安全第一 ， 这一两年都要把安全放在第一位 。未来保持现在的规模难度不大 ， 但增长也很难 。”
融创2018年H1的财报数据很靓丽：合同销售金额1915亿、同比增长约76%；营收466亿、同比增长约215.3%；毛利润115亿元‘同比增长251%；净利润67.8亿、同比增长297% 。
过往12个月（2017年H2+2018年H1) ， 融创净利润达165亿 。1132亿港元市值对应的市盈率仅为6倍 。故此孙宏斌给出“买房子不如买融创股票”的建议 。
“多收了三五斗”的财报发布后 ， 投资人并没有买账 ， 融创股价仍是不温不火 。
正如孙宏斌所说 ， 融创目前主要问题是安全、而且“增长很难” 。高风险、低增长 ， 投资人为什么要买融创股票？再说恒大的市盈率比融创还要低！
强弩之末
2007年被迫贱卖顺驰之后 ， 孙宏斌全力经营融创 。此时中国房地产业高速发展的“红利期”已过 ， 但孙宏斌却率领融创奇迹般地急起直追：2011年 ， 融创合同销售金额居行业第18位；2012年升至第12位、2014年突入前10、2016年位列第7；2017年 ， 合同销售金额3620亿元 ， 同比增长140% ， 行业排名第4 。
进入2018年 ， 融创终于慢了下来 。上半年合同销售金额1915.3亿 ， 同比增速降至76% ， 仅为2017年的一半 。
恒大、碧桂园、融创是中国房地产领域最激进开发商 ， 近些年都在蒙眼狂奔 。
2016年恒大以3734亿合同销售金额拔得头等 。2017年碧桂园以5508亿元超越恒大 ， 这一年融创也很猛 ， 3620亿合同销售额相当于碧桂园的66% 。但2018年H1又回落到碧桂园的46% 。
狂奔十年 ， 融创已是强弩之末 。尽管碧桂园日子也很不好过 ， 但融创合同销售金额只有碧桂园的一半 ， 想要超越谈何容易 。
别人家的营收
虽然2017年融创合同销售金额达到碧桂园的66% ， 但营收相当于碧桂园的29% 。
房地产公司结转营收有很大的自由度 。假如一个项目预计销售20亿 ， 2016年卖了一半 ， 到手的10个亿可按“客户预付”或“合同负债”的名目归为“流动负债” ， 待项目售罄再将20个亿结转为营收 。如果2016年就想结转这10个亿也很容易：把项目分为一期、二期；一期于2016年销售完毕 ， 10亿销售收入被确认为本年营收 。
所以房地产公司确认为2017年营收的款项即包含2017年的合同销售收入 ， 也一定会有来自2016年收入 ， 还会有2015年甚至更早年的收入 。钱已到手 ， 想什么时候结转为收入都“有道理” 。
“营收/合同销售金额”可以被称为“名义结转率” 。分母是本年合同销售收入 ， 分子来自本年及往年合同销售收入 。打个不严谨的比方 ， 营收是交给老婆的工资 ， 合同销售金额是他的实际收入 。多数情况下两者的比值小于1 。但也有例外 ， 比如事业不顺 ， 收入下降 ， 为面子拿“私房钱”加上实际工资交给老婆 。碧桂园名义结转率就曾高于100% 。
上市的房地产公司为让财报好看 ， 倾向于尽可能多结转 ， 但是要留“地步” 。假如来年销售收入增速不理想 ， 可以提高结转率、让营收保持漂亮的增长曲线 ， 本质上是用往年的收入来扮靓本年业绩 。
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