天津市|100来万，市区老破小和环城新房该怎么选？购房置业

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在天津买房， 100来万的预算，市区老破小和环城新房，到底应该怎么选。
这个问题被讨论过无数次了，有这一篇文章，以后不用纠结了。

市区老破小
天津市内六区占据了天津最塔尖的的教育医疗商业资源，居住配套可以说出门就是地铁，走两步就到学校，周围好几个购物广场。
市区的学校能报考重点高中，市内六区的中考录取率68% ，全市最高。环城四区在40%到58% 。
所以说拿到一个市区的户籍才是拿到天津高考红利的入场券。

学校和户籍是市区老破小最大的优势，其次是各类生活配套。
劣势也很明显。
三、四十年的房龄，户型奇葩，车位少，园林差，居住价值低，圈层大多数都是老年人，居住体验感极差。

环城新房
户型好，环境好，车位多，园林绿化好，居住体验感好，基本上老破小的缺点就是环城新房的优点。
缺点是通勤时间长，教育资源一般。
地铁是环城各板块的命脉，地铁的兑现情况也是一个大问题。

优缺点都摆在桌面上，到底应该买哪个呢？
从升值的角度来看，我们的结论是——
如果预算低于150万，选南开河西的老破小。
为什么呢？
我们对比了过去十年全市楼盘的涨幅，在这个总价段，和平南开河西的老破小是超过环城新房的。
要知道天津93%的甲级写字楼集中在和平、南开、河西三区。和平的话低于150万总价的房子又太罕见了。
而环城150万以内的新房供应接近于无限。
天津的城市发展是一圈一圈往外扩，半径增加一倍，面积扩大四倍，也就是说150万以内的新房可以做很多很多。

老一点的，双青、东丽湖、八里台， 2017年的启动的小淀， 2018年的北教新区、大张庄， 2019年的军粮城，去年的葛沽，今年的青光镇......
而南开河西的老破小总量是恒定的，这点很重要。

那环城的房子是都不能买吗？当然也不是。
如果预算在150万以上，优先选择环城新房。
两个原因。
第一， 150万以上的环城新房的涨幅是能够超过同一个总价段的市区老房子的。
还记得2016年那波行情，西青涨了101% ，南开河西涨了80%—90% 。城区边缘的环城新房的数量也是相对有限的，不会跑输大势。
第二， 150万以上的环城新房基本上都具备三件套“学铁商” 。
例如，华苑西，宾水西，滨海高新区，金钟板块，国展西，南仓，未来城，中北镇，精武镇，津滨大道……
华苑西、宾水西沿着地铁3号线。华苑西基本收官了，宾水西目前高层2万左右。
金钟板块有6号线和逸阳小学，中交雅郡城东春晓的销量一直不错，成交均价1万7 。
国展西已经领先隔壁的辛庄板块一个身位。
未来城是连续几个月的北辰区销量冠军。

有买房人说，不对啊，买了环城，就没法享受市区的教育资源了。
所以对于大多数人来说，在天津买房，都需要1+1 ，即一套市区老破小+一套环城新房。

天津市|100来万，市区老破小和环城新房该怎么选？

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