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北辰|已经“低到尘埃”的铁东北路板块，能不能买了？( 二 )



北宸·正荣府 ， 有洋房、小高层、高层 ， 共642户 ， 已售80%左右 。
地段占优势 ， 步行350米就能到地铁站 。
最近降价 ， 高层最低1.58万/平米 ， 108平米的洋房户型总价降10w左右 。
其他户型也相差不大 ， 预计2022年9月底精装交付 。

星河国际 ， 是板块内唯一未降价的楼盘 。
星河在板块内共拿了4块地 ， 目前一期今年11月份交付 ， 二期在建 ， 预计2022年12月底交付 ， 有毛坯和精装两种 。
项目整体60%住宅 ， 40%商业 ， 配建一个大型商场COCO PARK 。
星河国际拿地就1.3万/平米 ， 走高端路线 ， 未降价也是情理之中 。


盘一盘铁东北路板块有哪些配套资源 。
现有恒逸华庭幼儿园、荣辰小学、北辰区金艺小学 。
同步还在新建小学和幼儿园 ， 中学也已规划 。
地铁5号线算是板块的最大优势 。
主干道北辰道和淮东路 ， 已开通运行 ， 并设有公交站点 。 且天运道、沁河中道等道路正在施工 。
商业上有两大购物中心 ， 由星河国际自持的COCO PARK正在建设中 ， 预计2023年完成建设 ， 投入招商运营 。
永旺“变”成了王府井购物中心 ， 已经在招商 ， 计划明年5月份开业 。
医疗配套略差 ， 板块内还未设立医院 ， 周边4公里内三甲医院有北辰医院、北辰中医院 ， 距离最近的北辰天士力医院约2公里 。
这里还不得不提及的是 ， 铁东路和北辰路的交口 ， 还存在着一个“邻避区” 。
也就是已经停产的农药厂 ， 现在在做土壤治理 。

农药厂治理时要翻出受污染的土壤 ， 气味比较大 。
据了解 ， 尤其到了刮风、下雨、雾霾天 ， 味道更大 ， 能辐射到下风区1.8公里 。
距离农药厂最近的是碧桂园中心天宸项目 ， 有人说“不否定房子 ， 就是被一个农药厂毁了” 。
其他几个项目也捎带着被波及 。
这也是对铁东北路板块的一个大冲击 ， 很多人由于这个农药厂放弃这个板块 ， 也是导致板块遇冷的原因之一 。
好在农药厂已经开始治理 ， 并不是一个永久不变的因素 ， 只是期盼能提高效率 ， 还铁东北路一个好环境 。

那么 ， 目前这种情况的铁东北路板块 ， 到底还能不能买？
如果与当年最高点相比 ， 降价幅度已经达到25% 。
我们说过 ， 当房价符合或低于地段价值时 ， 入手就没有什么风险 。
与板块地段价值对比发现 ， 在售项目价格已基本符合 ， 甚至低于地段价值 。

精装价格减去1000元可以算出毛坯价格 ， 适合买的是哪个项目 ， 已经一目了然 ， 各取所需 。
而且 ， 铁东北路板块还出现了二手房倒挂现象 。
二手房成交价 ， 高层在1.7万/平米左右 ， 小高层1.8-2万/平米 。
因为二手房的业主 ， 当年买房时价格偏高 ， 因此都不愿降价出售 。
最关键的 ， 铁东北路板块近些年已入住1万多人 ， 早已不是什么都没有的荒地 。
现在又建了学校、大型商超等 ， 生活配套趋于完善 ， 也逐渐成为了“学铁商”俱全的板块 。
所以 ， 客观来说 ， 如果是周边自住型 ， 是可以买的 ， 已经跌到安全边际 。
对于外来买房人 ， 农药厂的存在 ， 是不可回避的劣势 。
如果介意就完全不用考虑了 ， 毕竟北辰可选的楼盘还很多 。

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