层级|郭广昌“扶植”商旅文，调了一个股权层级( 二 )
??在当时受尽电商挤迫的实体商业纷纷寻求转型的大环境下，他将沈阳豫珑城看作是复星主动转型，打造全新“蜂巢城市”的首个正式开业的产品。誓要将项目打造成为“沈阳的名片”。并寄希望于，通过该项目未来将豫珑城的模式拓展到全国更多的地方。
??郭广昌的愿景落了空。
??由于受当地经济下滑以及商业地产竞争激烈等因素影响，沈阳豫珑城开业后便持续亏损，仅2016、2017年就分别亏损1.33亿元、1.71亿元。2018年，项目随即停业，并进入改造阶段。去年10月，经过近两年停业改造的沈阳豫珑城重新开业，项目定位为历史文化IP主题商场，并正式更名为中街-盛京龙城。
??对于沈阳豫园置业股权的变更及注册资本的大增，IPG中国首席经济学家柏文喜向乐居财经表示，该项目公司的负债不高，但是运营现金流是负的，项目可能还处于培育期。
??“所以母公司提升合并报表层级，以相对降低母公司表观负债率的同时，以增资项目公司的方式来补充项目公司的现金流，目的是维持项目正常运营至现金流转正为止。”
??“商旅文”算盘
??自2018年7月与复星的重组完成后，豫园股份的地产业务有增无减。
??2020年，该公司实现营业收入440.51亿元，同比仅微增0.27%。当中，产业运营252.93亿元、商业综合运营与物业综合服务15.82亿元，物业开发与销售171.75亿元。公司房地产收入占比38.99%，毛利率30.06%，成为重要利润来源。
??投入仍在持续加码。过去一年，豫园股份投入土地价款合计143.18亿元，在上海、苏州、长沙、南京、昆明、杭州、西安及天津等地拿下8宗土地，新增有待开发土地面积260.73万平方米。
??去年7月，该公司还完成对关联方策源股份的要约收购，强化了旗下地产项目在前期评估、产品定位、广告策划、销售退出、商办类物业运营等方面的实力，与地产的协同效应进一步增强。
??事实上，早在与复星重组以前，“商旅文”模式一直是豫园股份所强调的部分。近些年来，其投资性房地产在大量开发和频繁的收并购中不断增长。
??2015年，也就是沈阳豫珑城开业那年，豫园商城以9.5亿元价格收购了日本星野ResortTomamu公司100%股权，从而拓展了北海道Tomamu滑雪场度假村的旅游地产业务；同年，豫园商城整合豫园商圈资源，投资67亿元计划开发上海豫泰确诚商业广场，也即后来的豫园商城二期。
??而在去年9月，豫园股份还拟收购澄江益邦100%股权。后者拥有云南省玉溪市澄江市仙湖山水国际休闲旅游度假园项目开发权。“商旅文”模式进一步扩张。
??数据显示，随着该公司外延式并购以及完工物业增加，其物业租赁与管理业务收入有持续增长。特别在2020年，因收购策源股份增加了地产服务收入，豫园股份商业与物业综合服务收入大幅增长77.68%至10.86亿元。
??但商业项目开发周期长、沉淀资金大，对豫园股份而言也同时意味着困难的存在。据了解，除了开业不到三年即重新停业改造的沈阳豫珑城，豫园股份早在2015年拟投资的豫园商城二期至今仍未开工。
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