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2022年过去的半年内 ， 各地的楼市救市政策一波比一波更猛 ， 从松绑限售、限购、降低首付比例到通过发放购房补贴、契税补贴、首付5%、延期供楼等等方式刺激楼市消费 ， 越来越多的城市加入楼市松绑阵营后 ， 但房地产多项指标仍在继续下探 ， 2022年前5个月 ， 商品房销售额和销售面积分别同比下降31.5%和23.6% 。 同环比来看 ， 今年5月房价也延续了一贯以来的下跌趋势 ， 为何接二连三的救市政策也无法挽救楼市？根本原因可以用4个字来概括——那就是“预期下滑” ， 而造成楼市预期下滑的主要是以下4点：
第一 ， 人口负增长时代或将来临
人口是支撑房地产行业发展的重要因素 ， 虽然国家陆续放开了二胎三胎政策 ， 但就目前的形势来看 ， 在高房价和高育儿成本的压力下 ， 女性必须赚钱养家 ， 没有时间和精力养育更多孩子 ， 从2017年以来 ， 我国的新生儿数量连续五年下降 。 根据凤凰网
第二 ， 暴雷的房企名单还在拉长
5月12日 ， 融创主动官宣暴雷 ， 7亿利息难以在规定时间内支付；6月13日 ， 金科地产宣布暴雷 ， 4407万元商票逾期未兑付 。 对于销售规模上千亿的房企 ， 如今连区区4407万元都拿不出来 ， 房企“外强中干”的本质暴露无遗 ， 如今的房企可谓是三面夹击 ， 其一 ， 中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成表示 ， 7月房企再迎偿债高峰 ， 市场风险依然存在；其二 ， 房企债务违约的负面新闻不断传出 ， 资本市场对房企的信心几乎降至历史冰点 ， 房企的资金输血渠道受阻；其三 ， 如今刚需对期房烂尾预期越来越强烈 ， 即使房企愿意牺牲利润卖房 ， 购房者害怕全家的积蓄付诸东流也不敢轻易买房 。
第三 ， 房价收入比超过警戒线
根据诸葛找房数据研究中心公布的数据 ， 从监测的重点100城来看 ， 2021年百城房价收入比为12.0 ， 社科院曾经给出过一份报告明确显示 ， 当房价收入比超过9.3的临界值之后 ， 房地产对经济的贡献作用由正转负 ， 因为房价过高会挤压实体经济的消费 ， 降低实体企业的创造力 ， 挤压我国生育率和结婚率 ， 对国民经济发展造成不可逆的打击 。 为了保证经济的长期健康持续发展 ， 国家也不允许房价再次大涨 ， 未来房价横盘或者阴跌成为大趋势 ， 房子投资致富的属性被淡化甚至消失 ， 老百姓的买房热情逐渐消失 。
第四 ， 住房选择逐渐多元化
【购房置业|多城市下猛药拯救楼市，为何房价依然下跌？原因用4个字就能概括】为了响应国家的号召 ， 各大城市都在积极筹建保障性租赁住房 ， 相较于普通商品房 ， 保障性租赁租房的面积小 ， 居住成本低 ， 安全性有保证 。 按计划 ， 国家预计在“十四五”期间 ， 40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间） ， 预计可解决1300万人的住房困难 。 这一轮保障性住房的申请门槛低 ， 不受户籍限制 ， 还能享受买房同等的福利 ， 将会惠及大多数无房族 ， 住房选择多样化之后 ， 民众对于买房的热衷度逐渐下降 ， 基于此 ， 即使楼市政策猛药不断 ， 房地产市场也不可能再现过去的火爆景象 。
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