变化二：人口出生率逐年降低 ， 即将步入老龄化社会近些年来 ， 我们国家每年的新生人口数量逐年下降 ， 据统计 ， 2016年新生人口数量为1786万；2017年新生人口数量为1723万；2018年新生人口数量为1523万；2019年新生人口数量为1465万 。 从最近几年新生人口数量来看 ， 每年的新生人口数量都在下降 ， 并且这种下降的趋势还在继续 。
人口对于房地产行业的发展是至关重要的 ， 经济学家任泽平曾说过 ， 房地产行业短期看金融 ， 中期看土地 ， 长期看人口 ， 可以说人口是决定房地产行业是否兴旺的一个非常重要的因素 。 当然未来房地产行业面临的不仅仅是人口出生率下降的问题 ， 还有人口结构的问题 ， 目前的社会正在进入老龄化社会 ， 随着时间的推移 ， 老年人的人口比例在逐渐增加 。 除了人口的数量 ， 人口的结构对于房地产行业的影响也非常大 ， 因为多数购房者是年轻人 ， 年轻人对房子的需求量比较大 ， 而老年人基本上没有购房需求 ， 因此如果步入老龄化社会 ， 人们对住房的需求量也会进一步减弱 。
变化三：住房过剩已经逐渐显露 ， 楼市供求关系已经开始逆转房子不同于其他商品 ， 房子的存在周期比较长 ， 可以居住好几十年 ， 因此房子的置换周期非常长 。 对于很多人来说 ， 一辈子只会购买一套房子 ， 因此房地产行业在刚刚兴起的时候 ， 人们都没有房子 ， 那时候楼市处于人多房少的状态 。 不过随着房地产行业的不断发展 ， 每年有那么多人购买房子 ， 拥有住房的人越来越多 ， 住房拥有率也越来越高 。 正如商业大佬李嘉诚说的那样 ， 未来几年 ， 楼市可能会面临需求枯竭的问题 。
现在住房过剩的问题已经逐渐显露出来 ， 最先表现在住房空置率上 。 根据西南财经大学关于住房空置率的统计数据 ， 2017年中国二三线城市的住房空置率已经高于20% ， 已经处于严重偏高的水平 ， 相信楼市经历最近几年的发展 ， 住房空置率还在不断提高 。 同时二手房市场已经出现供大于求的问题 ， 最典型的表现就是二手房挂牌量偏高的问题 ， 目前我国多个重点城市的二手房挂牌量呈现出偏高的状态 ， 成都、重庆、天津、郑州等城市二手房挂牌数量均超过10万套 ， 青岛、武汉等城市二手房挂牌数量也已经接近10万套 ， 要知道武汉年初的时候 ， 二手房挂牌数量还不足5万套 。
可以这样说 ， 现在楼市真的不缺房子 ， 房子已经呈现出过剩的状态 ， 只不过房子在开发商和囤房者手中 ， 目前开发商为了去库存已经开始打折促销 ， 相信未来囤房者想要出售手中的房产 ， 也只能选择降价抛售 。 如果楼市已经从过去的供不应求转变为现在的供大于求 ， 市场风向已经发生很大的转变 ， 可以说在买房市场的情况下 ， 房价上涨真的没有支撑 。
【房价|真让董明珠说中了？楼市出现3个“新变化”，房价会超出人们想象】结语：结合以上3方面的“新变化” ， 支撑楼市繁荣发展的一些驱动因素已经逐渐消失 ， 可以说楼市过去几十年的“黄金时代”已经很难再现 ， 房价持续上涨的支撑也已经不复存在 ， 未来的房价将会超出人们的想象 。 这对于刚需来说是非常大的利好消息 ， 随着楼市逐渐回归理性 ， 未来购房者的购房压力将会越来越小 。
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