另外 ， 过去5年人口出生率逐年大幅下跌 ， 2020年出生人口1200万 ， 2021年只有1062万 ， 出生率连续两年跌破1% ， 2021年只有千分之7.25 ， 2022年我国就可能迎来人口负增长 。 而房地产长期走势看人口 ， 人口形势严峻 ， 意味着我国的房地产也大势已去了 。
以上这些因素 ， 确实对房地产发展趋势有影响 ， 但这些都是长期因素 ， 可能需要5-10年才能看出变化 。 而我们当前分析房地产 ， 主要是看短期因素 ， 那就是政策 。
现在政策方面的情况已经是“明牌”了：首先 ， 信贷政策很宽松 ， 去年首套房贷款利率5.88% ， 通过5月份的一轮降息后 ， 现在最低是4.25%；其次 ， 限购政策除四大一线城市外 ， 基本上已经不存在了 ， 省会城市、二线城市 ， 限购都形同虚设；再者 ， 土地市场现在基本上是“国家队”在兜底 ， 第二轮土拍热度明显上来了 。
【良庆|本轮房地产救市会成功吗？2022年要不要抓紧买房？结论清楚了】现实中很多人都天真地以为 ， 国家是在真的打压楼市 ， 实际上这个想法大错特错 ， 如视频开头所言 ， 房地产是非常重要的经济因素 。 我们说过 ， 如果国家真的要打压房地产 ， 真的想把房价降下来 ， 其实最简单有效的办法就是大规模供地 ， 加大新房供应 。
回顾过去二十年 ， 不难发现 ， 供地节奏一直都是地方在把握 ， 市场火热的时候 ， 就紧一紧 ， 市场惨淡的时候就松一松 。 所以大家一定要记住一条：凡是不能增加供给的楼市打压政策 ， 都是花拳绣腿 。
事实上 ， 从6月份公布的房地产各项指标来看 ， 市场已经在好转了 ， 换言之 ， 房地产已经救成功了 。 第一 ， 6月份新房供应显著放量 ， 叠加政策利好持续发酵 ， 成交也随之显著回升 ， 30个重点城市环比增长31% 。 尤其是一线城市 ， 供应大幅放量 。 6月整体供应面积为320万平方米 ， 较上月大幅上涨126% ， 同比增长9%；6月30个监测城市成交面积为1847万平方米 ， 环比上升31%
第二 ， 二手房方面 ， 经过4月和5月初步筑底 ， 6月主要城市二手房成交均显著回升 。 整体来看 ， 6月8个重点城市二手房成交量为414万平方米 ， 环比上涨32% 。 其中青岛和杭州分别环比增长169%和78% 。 苏州环比上涨52% 。
第三 ， 土地市场方面 ， 全国300城经营性土地6月总成交建筑面积为8834万平方米 ， 环比5月上升7% 。 其中上海首轮土拍40宗地块全部成交 ， 成交总金额达879亿元 ， 创下上海集中供地以来的单次土拍新高 。 杭州557亿、北京500亿 ， 风向标作用开始凸显 。
当然 ， 如果你非要抬杠说 ， 市场仍然没回到2021年一季度的水平 ， 我们也无话可说 。 现在的市场 ， 正如郁亮所言 ， 已经触底了 ， 正在逐渐缓慢地回暖 ， 这个过程很慢 ， 也很难再回到2016年的鼎盛时期 。
另外 ， 从各地新房、二手房、土地市场的情况来看 ， 城市间的分化仍然非常明显：一线、新一线、强省会城市 ， 因为松绑了调控 ， 叠加出台了公积金、抢人才等新政 ， 市场回暖的速度明显加快了；反观库存严重积压、人口流失的三四线以及更多的低能级城市 ， 就没那么幸运了 ， 政策的刺激作用不大 ， 不管是新房、还是二手房成交量都仍然在探底 。 尤其是土地市场 ， 也在节节败退 。
综上所述 ， 2022年要不要抓紧买房 ， 也有清楚的结论了：全国不能一概而论 ， 要因城而异 。 大中城市 ， 按需行动 ， 该买就买 ， 有条件就尽量早买 。 一方面 ， 大城市政策刺激效应正在显现 ， 再加上很多之前都严格限购的城市 ， 现在都降低了买房门槛 ， 对于刚需来说 ， 现在确实是买房看房的好时机 。 尤其是在7、8月份 ， 房地产传统淡季 ， 开发商降价促销的需求旺盛 ， 更有捡漏的机会；另一方面 ， 从过去的经验来看 ， 这类城市很容易热 ， 而且不给刚需留太多机会 。
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