住房租金指数是房价变动的重要因素 ， 但不是领先指数 。就我个人而言 ， 房价调控对前门商铺没有影响 ， 更多的是对人群的影响 。这一轮房价上涨首先推出的鲶鱼就是这种乱租 。大量的短期拆迁造成了区域内住宅的快速减少 ， 导致短期内出现供不应求的现象 ， 从而推高房租 ， 进而造成房价的飙升 。
容积率是房价成本计算的核心因素之一 ， 为什么有人觉得它对房价的影响几乎可以忽略呢？
容积率对于规划部门开发商和投资者都是需要考虑的因素 ， 尤其是规划部门和开发商 ， 更是最重要的因素之一 。但为什么普通购房者对容积率因素考虑不多 ， 甚至在房价中可以忽略不计呢？从规划角度来说说容积率的重要性！在旧城改造中 ， 为什么地方特别热衷于城中村改造 ， 而对8090年代的老破小不太感兴趣？其原因就是在于容积率 。
一般城中村都是3层以下房屋为主 ， 容积率接近于1.0 。而老破小一般以6层为主 ， 容积率至少要大于1.5 。这样一般城市改造后建筑的容积率在2.0—2.5还是在扣除其他用地的情况下 ， 那么也就是总征地的容积率2.0已经不错了 。一般要求被拆迁者1—1.2倍的面积赔偿 ， 开发商和政府需要各0.5以上的容积率才可以持平 。
这样就城中村改造容积率在2.0—2.5基础上就可以达到收支平衡 ， 而老破小需要达到3.0以上的容积率 。可现在的城市高层容积率一般在2.5以下比较合适 ， 而且建安成本也是较合理 。所以地方不太热衷老破小 ， 而独爱城中村的原因 。因此 ， 在新区规划城中村规划旧城改造等就是通过调整容积率来实现成本收益的平衡 。也可以说容积率起着决定着作用 。
开发商对容积率也是情有独钟！在开发商拿到地块指标后第一件事就是看规划条件 ， 包括总用地面积计容面积容积率限高退让周边环境南北面的现状等方面指标 ， 而容积率更是最最重要的 ， 尤其是在一个低容积率的小区 。那么就要求设计师把限高做足 ， 退让也做到边界极限 。那么多下来的做什么呢？就是做可以卖到高价的排屋和别墅 ， 甚至有些开发商完全可以让高层和小高层等普通房产保本销售 ， 而把利润点放在了别墅和排屋上 。
这样就知道容积率对开发商是多么重要了吧！为什么购房者感觉不到容积率低带来的房价好处？通常把不同的容积率要求带来的房价不同 ， 归类于别墅排屋和普通商品房 ， 而一般购房者很少会去关注别墅和排屋低容积率带来的高房价 。而主要关注在多层小高层和高层的房价 。按照目前的房价情况 ， 甚至是相对容积率偏低的多层反而不高 ， 而且高层还比小高层要高一些 。
其原因之一是对于普通高度的房产 ， 其实在日照满足要求的条件下 ， 房屋间距也是不同的 。多层较近小高层次之高层更远 。而总的容积率有差距 ， 但差距不大 。而多层需要爬楼梯 ， 很多年轻人和老年人都不喜欢 ， 高层却是前室楼梯电梯等更加宽敞和数量多 ， 还有站的高看得远 ， 视觉效果更佳 。因此 ， 房价反而是高层小高层和多层的排序 。
如果房租下跌了 ， 房价下跌还会远吗？房租是房价的先行指标吗？
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