宝龙实业|宝龙地产大手笔拿地闪现安全事件 土储“优等生”为何难追“千亿目标”( 二 )
标普3月25日发布评级报告："宝龙地产在持续优化杠杆的同时，实现了稳健的业绩增长，上调其主体评级至BB-，债券评级至B+，展望稳定。"
尽管有现金流优势，宝龙地产仍热衷于发债，但今年出现了融资受阻的事件。
今年3月，宝龙实业原定发行规模不超过20亿元公司债，实际发行规模15亿元，最终票面利率6.5%；今年1月，公司计划发行上限为25亿元的公司债，最终发行规模为10亿元。
对此，宝龙地产回复《投资者网》称，"受去年11月永煤债券爆雷和今年1月份华夏幸福违约事件影响，今年以来境内债券发行难度陡增。期间，融创、金科、复地等房企发债出现相似情况。公司一向坚持稳健的财务风格，出于票面考虑首4月完成25亿发行，剩余5亿已在6月8日完成票面5.8%的发行。"截至今年6月末，宝龙地产有15只人民币存续债券，发行额总计158亿元，平均票面利率6.45%；存续美元优先票据7只，总发行金额为20.7亿美元，平均到期年限为2.35年，息票为5.7%。
7月9日，宝龙地产又宣布获最多2亿美元贷款融资。
还有值得注意的是，公司少数股东权益暴增。截至2020年末，宝龙地产少数股东权益暴增至150.6亿，增长了141%，而相应的公司少数股东损益为26.7亿，仅增长40%。
2020年，宝龙地产其他应付款中，与关联方应付款为110亿元，同比增长近一倍，主要为联营合营企业的应付款。
宝龙地产因此被市场质疑明股实债。公司对此表示："主要是因为部分子公司的小股东进行了增资或新增股权合作投资进来；子公司的利润增加了，但是未进行分红；有联营合营公司转为并表子公司，以及收购小股东权益有所增减，增加了少数股东权益。均为通过正常经营采用合规手段优化财务结构，不存在'明股实债'情况。"
商业地产"进展不顺"
种种迹象表明，宝龙地产的信心与实力似乎不相匹配，而这与商业地产进展不顺有一定关联。
将时间回溯至2010年左右，业内有"北万达、南宝龙"之说。此后，选择一二线城市的万达广场实现规模增长；而农村包围城市的宝龙，一度困顿于三四线的低迷市场。
中金公司今年4月末发表研报："本次调研了宝龙多个商业地产项目，预计这些项目的出租率能从2020年底的70%-80%提升至90%以上，并在2022-2023年逐步上升至95%-100%。"
也就是说，直到2020年，宝龙地产还存在部分商业地产出租率不高的问题。对标同样致力于三四线城市商业地产的新城控股，该公司旗下吾悦广场已有96个，2020年平均出租率达99.54%。
尽管商业地产的进展遇到挑战，却为公司业绩增色不少。
2017年至2020年，宝龙地产营收从156亿元增加到355亿元，净利润从33.4亿元增加到61亿元。期间，投资性物业公允价值变动收益稳定在21亿元至25亿元之间，贡献净利润34%至65%不等。
业内因此质疑公司"业绩注水"，宝龙地产对此向《投资者网》回应称："公司作为上市公司，严格按照监管部门的规定和要求进行业绩报告的披露。一些没有事实依据的报道，完全为主观臆测，有恶意诽谤及中伤公司嫌疑。"
如今，宝龙地产的主要收入和盈利来自房地产开发，后者由宝龙实业经营。2018-2020年，宝龙实业存货分别为416亿元、454亿元和496亿元，已完工开发产品占比从20%左右增加到近30%。
以此来看，宝龙地产或存在滞销的问题。以杭州滨江宝龙城为例，该项目从2013年至2020年历时7年仍未完工；项目2016年就已开业，截至2020年年末销售进度约为32%。
【 宝龙实业|宝龙地产大手笔拿地闪现安全事件 土储“优等生”为何难追“千亿目标”】宝龙地产告诉《投资者网》："杭州滨江宝龙城项目当前待售部分为项目三期约199米地标写字楼，该写字楼已完成竣工验收。公司出于业态整体性及项目品质等因素综合考虑，三期写字楼大单整幢销售，因最终货值较高且谈判周期较长，当前仍在磋商洽谈中，并非捂盘惜售。"（思维财经出品）■
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