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南京房价高土地财政,房价为什么这么高

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我不这么认为 。一般来说 ， 用土地出让金/一般公共预算收入来判断土地的财政依存度 。就全国而言 ， 苏州的土地出让金规模较高 ， 但土地的财政依赖性远不如南京、杭州、合肥 ， 所以房地产的隐患相对较小 。房价上涨——地产商抢地 ， 地王不断——土地升值预期——地价上涨——房价进一步上涨 。
【南京房价高土地财政,房价为什么这么高】南京房价为什么高于苏州无锡很多？
房地产长期看人口 ， 中期看土地 ， 短期看金融 。这里分析金融 ， 且就分析金融的一个视角！年末本外币存款余额 。列举了7个城市2018年末本外币存款余额与现在的房价均价数据 。（本外币存款余额源于各地统计公报 ， 房价来源“房天下”）这里不做单因素方差 ， 就给大家一个直观的比例视角 。有没有发现 ， 什么有趣的结论！列举的7个城市做对比 ， 存款余额与房价均价的比例关系有着惊人的相似性 。
那么回到问题本身 ， 我们关注南京与苏锡房价 。长期看人口 。从上图可以看出 ， 近五年 ， 人口流入情况 ， 南京优于苏州 。中期看土地 。有回答说苏州土地财政依赖度高 。我倒不这么认为 ， 一般以土地出让金/一般公共预算收入来判断土地财政依赖程度 ， 就全国而言 ， 苏州的土地出让金规模较高 ， 但土地财政依赖度却远不如南京、杭州、合肥 ， 相对来说 ， 房地产隐患不大 。
而从土地出让金成交总额看趋势 ， 苏州已出现逐年递减的情况 。2018年 ， 苏州土地出让金破1322亿 ， 是全国为数不多的破亿城市 ， 且数据大幅高于周边其他城市 ， 是名副其实的供地大户 。但从溢价率看 ， 苏州是逐年走低 。除了金融、人口、土地 ， 产业结构也是一个很重要的视角 。产业结构对于一个城市而言 ， 其实就是它的骨架 ， 结构配比直接反应出一个城市所处的发展阶段 。
对一个城市产业结构的分析有很多方法 ， 我这里就从收入法看产值构成 。（以下数据均来源于2018年各地统计年鉴 ， 数据口径均为2017年GDP及行业细分数据）通过以上两个表格 ， 我们可以清楚的看出 ， 各个城市的三次产业结构情况 。由此我们可以看出 ， 杭州、南京三产占比明显高于苏州 ， 苏州依然还是一个以制造业为主的工业城市 ， 其第三产业刚刚过半 。
从7城角度看 ， 上海、杭州、南京已全面迈向三产时代 ， 苏州、无锡、宁波、合肥依然还处于以工业为主的产业时代 。为了要让大家更加清楚直观的感受产业结构及细分情况 ， 这里引入区域经济学的“区位商”概念 。所谓“区位商”是指一个地区特定部门的产值在地区工业总产值中所占的比重与全国该部门产值在全国工业总产值中所占比重之间的比值 。
区位商大于1 ， 可以认为该产业是地区的专业化部门；区位商越大 ， 专业化水平越高；如果区位商小于或等于1 ， 则认为该产业是自给性部门 。从上图中我们可以发现 ， 每个城市在不同行业的比较优势 。南京：IT产业是仅次于杭州的长三角第二大城市 ， 其优势产业还有科技研发、金融、租赁商务等 。虽然南京区位商超过1.5的产业仅有2个 ， 但是我们发现南京的金融业与租赁商务业也都超过1.4逼近1.5 ， 很快这两个产业也将成为举足轻重的优势产业 。

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