卫生间|楼市转向：2021下半年，卖房的人或许比买房的人更着急( 二 )
至于人们为什么不愿意生孩子 ， 原因很多 ， 但最主要的还是生活压力较大、生养孩子成本高 ， 特别是居高不下的房价让人们难以承受 ， 可以看出在生活成本彻底降下来之前 ， 生育率可能都很难提高 。 所以现在的问题是 ， 人口出现下滑就意味着购房需求会相对应的减少 ， 这让房企普遍担心房子卖不掉 ， 也是致使楼市出现降价的原因之一 。
其次是调控收紧 。
值得注意的是 ， 调控收紧对购房需求的影响起到关键作用 ， 同时也导致了卖房人手里的房子变得更难卖掉 。 具体来看 ， 这一轮的调控措施有一个明显特点 ， 那就是对市场资金的监管力度越来越严格 ， 包括3点：
其一是控制房贷规模：从今年开始 ， 央行针对购房者和房企设置了房贷集中度管理 ， 而每家银行根据对应的贷款规模 ， 控制房贷发放 。 目前已经有很多城市因为房贷额度收紧 ， 出现利率上浮、二手房暂停贷款等现象 ， 不少购房者因为利息成本增加而放弃买房意愿 ， 最后的结果就是市场上的房子会变得越来越难卖掉；
其二是二手房参考价机制：如今很多城市都进入了存量房市场 ， 即新房规模小于二手房 ， 因此进行二手房限价管控变得尤为重要 。 目前全国至少有10个城市先后设置了二手房参考价机制 ， 不仅要求挂牌价打折 ， 银行也要按照指导价发放贷款 。 其三是房企被挤压了融资渠道：除了三道红线措施要求房企压降负债率之外 ， 今年又加了一道措施 ， 限制房企的拿地金额 。
这样一来 ， 无疑是全面监控房企的财务状况 。 对地产商来说 ， 当下只有降价争取回款 ， 才是生存的途径 。 但是 ， 你降价别人肯定也降 ， 定价高了没人要 ， 低了又吃亏 ， 只会导致市场竞争白热化、库存积压而已 。
一边是人口下滑导致市场后继力量减少 ， 另一边不断收紧的金融措施又过滤掉一批购房者 ， 可以看出 ， 最后的结果都是市场上买得起房的人变得越来越少 。 而对于卖房的人 ， 特别是一众房企 ， 想要把房子卖掉就变得更为困难 ， 因为卖房最基本的一点就是要有人买 ， 但现在的行情显然没有更多需求存在 。
“限跌令”的出现 ， 一方面或许为了防止过度降价促销成为趋势 ， 另一方面 ， 也是为了避免降价维权 ， 乃至“踩踏”事件的发生：毕竟对于楼市来说 ， 当前既要遏制房价上涨 ， 又要防范下跌 。
房说君有话说 ， 其实这些年 ， 楼市发展的主基调都是“稳” ， 要稳房价、地价、预期 ， 但可能大家都对稳定有所误解 ， 以为层层加码的调控 ， 遏制炒房空间 ， 只是为了消除房价上涨达赖的风险 ， 殊不知 ， 稳定的含义也包括防止房价断崖式下跌 。
要知道 ， 过去房价上涨气势如虹 ， 根本不用担心下跌的可能 ， 但如今时转势移 ， 防止市场下跌 ， 变成了楼市转向过程中不可缺少的部分 。 道理很简单 ， 之所以房价能全国性普涨 ， 背后少不了棚改的刺激助推 ， 如果棚改基本收官 ， 在大多数城市 ， 根本没有足够的购买力去支撑市场上涨 。
七普数据显示 ， 省会的人口数量不断膨胀 ， 但有149个地市却人口下滑 ， 多数县城人口持续流失 。 2020年 ， 人户分离人口占总人口的约35% ， 较2010年增长88.52% 。 所以 ， 在当前大城市吸引人口的同时 ， 许多三四线楼市的未来增长可能会面临一场考验 。
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