广州|越秀地产：林昭远拿地有个“偏好”丨中报风云29( 二 )
??期间，成功战略性进入了北京、东莞、宁波和毕节等重点城市，全国性布局的城市达到25个，区域性布局得以优化。其中，该集团在广州共获取8个优质地块，新增土地储备约251万平方米。
??通过利用多元化、特色化增储平台，其上半年新增土储中，非公开市场获取方式占了50.9%，其中TOD、城市运营、国企合作增储模式分别占新增土储的4.2%、29.8%和6.6%。
??据了解，该集团期内于广州成功收购了一个TOD项目，新增TOD项目土地储备21万平方米。截至六月底，越秀地产在开发的TOD项目共有6个，TOD项目的总土地储备达到406万平方米，约占大湾区土地储备的26.5%和该集团总土地储备的14.5%。
??一项数据可以说明，越秀地产正战略性加大对土地的投资。上半年，其支付土地款及拍地保证金的支出达到231.6亿元，占其经营性支出超57%。这一数据，比2020年同期增长达到302.78%。
??林昭远表示：“多渠道投拓土地，是我们一个重要的环节，上半年，我们通过非公开市场获得了比较好的效果。”
??一个事实是，随着资金流动性变差，现阶段部分企业出现了困难，市场存在的收并购机会也在增多。但是对于收并购，林昭远称，这些项目本身可能也存在一些问题，或者说不是在核心区，流动性去化率可能会低一点。所以在这个过程中，这个大家也要谨慎。
??对于土地的投资，林昭远称，越秀地产有三个指标：不睬三道红线、符合投资级的评级、以销定投。以此“来安排我们的整个投资，这是公司总体策略的安排”。
??截至2021年6月30日，越秀地产拥有的土地储备约为2809万平方米，共100个项目分布于全国25个城市，能够满足3-5年持续发展所需。按地区分，大湾区约占54.6%，华东地区约占15.0%，华中地区约占14.6%，北方地区约占11.6%，西南地区约占4.2%。
??在持续深化实施“1+4”全国化战略布局下，除深耕大湾区以外，越秀地产将继续拓展华东地区、华中地区、北方地区和西南地区。
??三道红线“全绿”
??稳健的财务指标，也是越秀地产此次半年业绩的一大亮点。
??今年上半年，越秀地产净借贷比率为49.8%；剔除预收账款的资产负债率为69.4%；现金短债比为1.8倍。仅有一项较为接近“红线”边缘，但“三道红线”指标仍继续保持“绿档”达标。
??期内，越秀地产积极拓展融资渠道，加强资金管理，提高资金使用效率，持续降低融资成本。其实际借贷平均年利率约4.45%，较2020年同期的4.71%下降26个基点。
??这与其积极主动的债务管理和优化不无关系。
??上半年，该集团抓住了有利市场视窗，于境外成功发行6.5亿5年期和1.5亿10年期美元债，票面利率分别为2.8%和3.8%，用于置换到期美元债，融资成本创起境外发债的历史新低。
??据了解，2021年上半年，越秀地产完成新的融资167.3亿元，其中境内融资95.5亿元，境外融资71.8亿元。于2021年6月30日，其总借款为747.2亿元，未来一年到期的借贷占总借贷的约30%，2年内25%，3-5年36%，5年以上9%。此外定息借贷占总借贷约53.6%。
??截至六月底，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额400亿元，较年初上升7.2%，资金流动性较为充足，短期偿债能力较强，资本结构稳健。其继续保持穆迪和惠誉投资级信用评级。
??另值得一提的是，6月28日，越秀地产成功分拆越秀服务于香港联交所挂牌上市，香港公开发售和国际发售超多倍认购，上市及行使超额配股权后的所得款净额约港币19.6亿元。越秀地产城，此举为其物业管理业务打造良好的发展平台，奠定快速发展的基础。
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