租赁|严控大拆大建！住建部定调城市更新，会带来哪些影响？( 二 )
对此 ， 贝壳研究院高级分析师黄卉表示 ， 老城区、城中村占据交通、教育、医疗等资源的优势 ， 并且城中村租金价格较低 ， 因而租住着大量的新市民、低收入困难群体 。 而短期内大规模拆建会带来租赁房源的下降 ， 城中村的租客也会转移到其他类型的租赁房源中 ， 导致整个市场的房源供给承压 ， 增加租客的租住成本 。
意见稿提出上述要求 ， 黄卉认为将有利于缓解阶段性租赁房源供需不平衡问题 ， 平抑租金价格水平 ， 着力保障新市民、低收入困难群众等的租住需求 。
事实上近两年 ， 集体土地建租赁房已经开始成为城市更新解决租赁需求的主要途径之一 。
记者此前采访获悉 ， 今年10月 ， 目前为止北京规模最大的集体土地建设租赁房项目即将亮相 。 该项目位于北京市大兴区瀛海镇 ， 将建成20万平方米的一个租赁型社区 ， 产权为70年 。 如今项目已全部封顶 ， 建成后预计可提供3000多套租赁房源 ， 为6000多人提供长期稳定居所 。
北京在实施资金奖励的同时 ， 也明确对租金涨幅作了要求 。
比如规定集体土地建设租赁住房可获得资金补助 ， 标准为成套住房每套4.5万元、非成套住房每套3万元、集体宿舍每间5万元 。
【租赁|严控大拆大建！住建部定调城市更新，会带来哪些影响？】针对申请专项资金的改建租赁住房项目 ， 首期租金不得高于周边同类房屋的租金 ， 投入使用后3年内租金不得上涨 ， 3年后租金涨幅原则上不得超过周边同类房屋租金的平均涨幅 。
应留尽留 ， 保持城市记忆
意见稿还要求城市更新“应留尽留” ， 全力保持城市记忆 。
一方面 ， 不随意拆除、迁移历史建筑和具有保护价值的老建筑 ， 不脱管失修、修而不用、随意闲置 。 另一方面 ， 不破坏传统格局和街巷肌理 ， 不随意拉直拓宽道路 ， 禁止修大马路、建大广场 。 鼓励采用绣花功夫 ， 对旧居住区、旧厂区、旧商业区等进行修补、织补式更新 ， 合理控制建筑高度 ， 最大限度保留老城区具有特色的空间格局和肌理 。
同时 ， 意见稿指出 ， 要保留城市特有的地域环境、文化特色、建筑风格等“基因” 。 具体来说 ， 不挖山填湖 ， 不随意改变或侵占河湖水系 ， 不随意改建具有历史价值的公园 ， 不随意改老地名 ， 杜绝“贪大、媚洋、求怪”乱象 ， 严禁建筑抄袭、模仿、山寨行为 。
在更新模式上 ， 意见稿鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变 ， 探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式 ， 政府注重协调各类存量资源 ， 加大财政支持力度 ， 吸引社会专业企业参与运营 ， 以长期运营收入平衡改造投入 ， 鼓励现有资源所有者、居民出资参与微改造 。
此外 ， 意见稿还要求提高城市安全韧性 。 不能只重地上轻地下 ， 不得过度景观化、亮化 ， 增加城市安全风险 。 开展城市市政基础设施摸底调查 ， 排查整治安全隐患 ， 推动地面设施和地下市政基础设施更新改造统一谋划、协同建设 。
黄卉表示 ， 这意味着城市更新逐步升级为以城市居民居住为导向的新模式 。
“城市更新的目的是优化城市功能、改造建筑物、保护历史文化 ， 最终提升城市居民的生活环境 ， 而传统的大规模拆建行为则可能会破坏城市独特的风貌 ， 打破居民原有的生活状态 ， 带来居住成本的升高 。 ”她分析 ， 意见稿出台后 ， 各地需要完善城市更新顶层规划 ， 稳步有效推进城市更新工作 。
影响几何？
存量项目或将被重新评估
意见稿的落地实施会带来哪些影响？吴建钦认为 ， 首先将会推动各地政府更加重视渐近式的更新模式 。 接下来 ， 各地政府在制定城市更新政策、专项计划或规划的过程中 ， 将更多受到此次新政的影响 。 但整体来看 ， 目前只是意见收集阶段 ， 也要注重因城施策 。
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