租赁|严控大拆大建！住建部定调城市更新，会带来哪些影响？住建部|城中村|北京市

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城市更新将告别大拆大建的时代了。
8月10日，住建部发布通知，就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》（以下简称意见稿）公开征求意见，提出要严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁，确保住房租赁市场供需平稳。同时，强调保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延续城市特色风貌。

上海市中心南京西路风貌保护区核心区域的张园曾被称为“海上第一名园”是上海市首个保护性征收的城市更新项目， 2018年启动保护性征收后，一直蒙着神秘面纱。今年7月6日，随着“静安百年张园城市更新主题展”揭幕，一个以“宜业、宜居、宜乐、宜游”为理念进行城市更新的新张园初露真容。未来，这里将建成集商、旅、文为一体的城市级地标性区域。图为游客在“静安百年张园城市更新主题展”参观。人民图片
防止变形走样
拆除建筑面积比例不超过20%
“十四五”规划纲要明确提出，实施城市更新行动。特别是今年6月以来，上海、珠海、北京、重庆、天津等已先后发布有关城市更新的指导意见，新一轮的城市更新潮在各地密集兴起。
但在推进过程中，意见稿提到，出现了继续沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利的倾向，有些地方出现随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本，产生新的城市问题。
因此，意见稿规定，除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，提倡分类审慎处置既有建筑；同时严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2 。
此外，意见稿还提出严格控制大规模搬迁。鼓励以就地安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50% 。
“这里实际上提出了‘限拆令’的概念。 ”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，过去一些地方在城市更新中出现了激进和急功近利的做法，这显然违背了城市更新的规律，也引起了很多问题，包括导致租房房源不足和租金上涨等现象。
谈起政策出台的背景，中指研究院调查事业部运营总监吴建钦认为，城市更新过程中过度进行房地产化开发建设，可能带来对不同类型城市更新项目的选择性开展，会过度聚焦拆除重建类的更新。
“但城市更新是综合的更新，要兼顾经济效益、社会效益、人文效益和生态效益，过度房地产化可能带来的问题是对社会、人文和生态的关注度不够。 ”吴建钦表示。
具体来说，意见稿更加强调留、改，确定了渐近式更新的主基调；给出了明确的政策边界，有利于政策落地；拆建比、拆除面积占比、就近安置等方面均对拆除重建类城市更新形成精准的制约。
保障新市民：
住房租金年度涨幅不超过5%
值得注意的是，在保障新市民租房方面，本次意见稿也重点作出要求。
过去，大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难。
因此意见稿提出，鼓励稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好中低价位、中小户型长期租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，住房租金年度涨幅不超过5% 。

租赁|严控大拆大建！住建部定调城市更新，会带来哪些影响？

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