物业|“善变”的楼市，“多变”的碧桂园机器人|物业

碧桂园，一个中国房产界的“神奇玩家”。
虽然号称“宇宙第一房企”，但碧桂园却很少有城区地，也没有商业区，基本是在郊区、省会周边城市甚至下沉市场中扎根。
去年，碧桂园以7888亿元人民币的年度销售额荣登了中国房地产企业排行榜榜首，但它的主要营收来源却不是卖房子。
现如今，碧桂园已经开始做起了物业、机器人、现代农业等新项目。
那么，碧桂园的转型之路如何呢？
物业收入顶起一片天，为何卖房子不赚钱？
根据碧桂园半年报显示，在营收方面，今年上半年，碧桂园实现了近3031亿元人民币的销售额，同比保持了14%的增幅；总营收超过2349亿元人民币，相比去年同期增长了27%。

虽然在营收上有所增长，但这并不表示碧桂园房子卖得不错。今年上半年，碧桂园的营业收入主要来自房地产开发及建筑两个经营分部。其中，来自物业销售贡献的收入占比达97%，来自建筑及其他分部的收入占比为3%。
而且，通过纵向对比来看，碧桂园的盈利水平从去年就开始下降。根据财报数据，2020年，碧桂园实现总收入约为人民币4628.6亿元，同比下降约4.7%；实现毛利1009.1亿元，净利润约541.2亿元，与2019年同期相比分别下降21%和11.6%。
转型做“物业”，确实助碧桂园在业绩上实现增长。在公司利润上，今年上半年碧桂园实现的净利润为224亿元人民币左右，同比增幅约为2%，股东应占核心净利润为152亿元左右，同比增幅约为4%，但增幅都是个位数。
更值得一提的是，在公司毛利润上，碧桂园在今年上半年的增幅也只有3%左右。
为什么“卖房子”不赚钱了呢？其实主要是大环境和碧桂园自身策略上出了问题。
首先，在大环境下，国内一二线城市市场楼盘价格被限制得很严重，而低线城市市场又不再像过去几年那样热火朝天，所以房子不能卖了。
【物业|“善变”的楼市，“多变”的碧桂园】其次，碧桂园这些年里持续发力下沉市场，将楼盘不断建在县城中，而且为了拿下这部分市场，碧桂园还不断降价处理，导致能够到手的利润就更少。
不过，因楼市低迷而受挫的不止是碧桂园，类似的情况其实也包括中海地产，万科等等房企。拿中海地产来说，根据最新财报数据显示，上半年，中海地产经营溢利为人民币314亿元，毛利率28.5%，净利润率为19.3%。
要知道，中海地产的净利率始终保持在25%左右，这是中海地产近几年首次净利润率跌破20%。
但是，也有一些好的指标出现。比如，2021年上半年碧桂园权益物业销售现金回笼约2727.9亿元，权益回款率90%，已连续6年达到90%及以上。
除此之外，碧桂园的杠杆水平也在持续走低。截至期末，碧桂园的总借贷余额降至3242.4亿元，其中一年内有息负债占比降至27%，融资成本低至5.39%，较去年底下降17个基点，净借贷比率更是低至49.7%，连续多年位于70%以下。
在现金流方面，碧桂园的期末可动用现金余额达到了1862.4亿元，短期偿债无忧。但楼市变天也像一块石头压在碧桂园心间。
楼市“变天”，碧桂园出路在哪？
今年以来，在“房住不炒”以及房企融资收紧的大环境下，房产行业不断有业绩下跌、资金链断裂、裁员等负面新闻传出。

根据七普数据来看，中国的常住人口的城镇化率为63.89%（户籍人口城镇化率为45.4%），已经接近实际城镇化率75%的拐点，房产不容乐观。
但无论如何，整个房地产行业都将逐步走下高盈利的神坛是不争的事实，那么，碧桂园该如何呢？

物业|“善变”的楼市，“多变”的碧桂园

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