安楼市|二手房指导价要来临安楼市的影响大吗
原创艾央临安楼市动态
今年以来，全国各地密集出台房地产调控政策。除了卡住房贷的金融政策，提高购房门槛外，为了限制二手房挂牌价格虚高，全国已有10城宣布出台二手房指导价。什么是二手房指导价？顾名思义，这是政府对指定小区或板块的二手房价格，出一个符合“房住不炒”精神的房价，并且对银行贷款起着指导作用。房东可以不按二手房指导价卖房吗？可以，只要买卖双方相互协商同意，你的二手房价是可以不受指导价约束的。但是，这个价格仅限于买家和卖家认可，如果需要贷款的话，银行不会认！举个例子，假如某小区二手房指导价是4万/㎡，房东100㎡房子以单价6万/㎡，总价600万卖给了买家。如果全款买卖，那就没什么影响。但如果买家手里只有360万，想贷款40?也就是240万。但到了银行发现，银行认为这个房子只能卖4万/㎡，总价400万，因此只能给到160万贷款。这样一来，如果还按照原来的价格交易，买家需要付440万的首付，比原先还高了80万！买家钱不够，这笔交易自然也就很难完成了。因此，所有买家必须先根据二手房指导价衡量自己的首付能力，如果卖家坚持不肯降价，整个二手房市场就会冷却下来。这个局面，已经在深圳产生了。刚刚过去的8月，深圳二手房成交量只有2043套，相比去年8月11322套，直接降了82?寒意刺骨啊！
杭州会出台二手房指导价吗？有观点认为，杭州的二手房目前已经开始降温，成交量下降明显，出台二手房指导价的意义并不大。根据统计，今年3月份以来，杭州主城八区的二手房交易量，从11534套降至上个月的5602套，临安的二手房交易量也从566套降至上个月的188套，都实现了5连跌。
虽然看起来二手房市场已经有降价的趋势，但我认为杭州出台二手房指导价的概率还是很高。根据相关部门公布的今年杭州房价涨幅，已经踩到了5?红线，因此压力还是很大。目前，全国十余个已经出台二手房指导价的城市中，包含了浙江的宁波、绍兴、金华等地。浙江为何这么“主动”，因为是共同富裕先行示范区啊！杭州作为共同富裕示范区的带头城市，在二手房市场犹豫不决时给予定心一击，也是理所当然的。
如果杭州出台二手房指导价，临安会跟进吗？我认为，临安的二手房大概率不会给到指导价。目前已颁布二手房指导价的城市，也并没有全部小区在列，主要针对热点板块和热点小区。而临安的二手房市场并不大，而且热度并不高，新房与二手房之间没有太大的差价。因此二手房指导价意义不大，即使有，也不会比市场价低多少。【 安楼市|二手房指导价要来临安楼市的影响大吗】
既然是这样，那临安还会有影响吗？有，而且可能会很大！如果杭州真的实施二手房指导价，那么未来科技城等热点板块，一定是首当其冲。目前未来科技城新房限价在3.6万/㎡左右，但二手房挂牌价6-8万，远超新房价格。根据广州等城市的先例，二手房指导价会根据新房价格设定，可能会有微小的上浮。比如，未来科技城部分小区指导价为4万/㎡（纯属假设，仅供参考）。这样一来，未来科技城的二手房市场，一定会像深圳一样被冰封！手里的房子卖不出去，部分房东很可能会降价销售。临安楼市作为未来科技城的直接外溢，一直以来都是城西科创大走廊价格洼地，这也是临安楼市火热的关键。但未来科技城二手房的降价，很有可能让临安的价格优势显得没有那么明显。另外，二手房的降价会让购房者的预期降低，没有了差价，新房市场也会降温。未来科技城的新房容易买了，不限购的临安优势也会降低。因此，作为杭州房地产市场的重要组成部分，临安是否跟进二手房指导价，都会收到很大的影响！-END-
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