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|一房多卖的合同效力有效吗？

|一房多卖的合同效力有效吗？

一房多卖的合同效力需要根据下列几种情况来分别判定：
1、出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后 ， 对后买受人履行了合同义务 ， 办理了房产过户登记手续的情形 。
在该情形下 ， 两个房屋买卖合同均属有效 。 但因成立在后的合同已经履行完毕 ， 该合同中的买受人已实际取得房屋所有权 。 此时 ， 前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足 ， 已经是该房屋的所有权人 ， 故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权 。
前买受人享有的是房屋买卖合同产生的债权请求权 ， 该债权请求权系一种对出卖人的请求给付 ， 尤其是受领其给付的权利 ， 对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力 。 即使已占有买卖标的物 ， 因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人 ， 故其对该房屋的占有失去法律上的基础 ， 构成无权占有 ， 应负返还房屋的义务 。
2、出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后 ， 又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同 。
【|一房多卖的合同效力有效吗？】此时 ， 由于房屋产权已经过户 ， 出卖人已非房屋所有权人 ， 出卖人系出卖他人之物 ， 经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的 ， 该合同有效 。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的 ， 应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 。

3、两次买卖均未完成过户登记的处理 。
在两次买卖均未办理过户登记的情形下 ， 房屋所有权仍为出卖人享有 ， 而两次买卖的买受人均未取得房屋的所有权 。 原则上讲 ， 买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益 。 基于先后买卖合同而生的此二重债权 ， 系处于平等地位 ， 并无位序关系 ， 故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务 。
房屋买卖合同买受人的权利之一 ， 也是履行的重要内容 ， 就是行使房屋所有权过户登记请求权 。 在两个债权的实现构成竞争关系的前提下 ， 谁先取得登记申请权 ， 谁就有优先的效果 。
故就两个合同的履行而言 ， 首先应当以请求办理过户登记的先后 ， 确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权 。
同时请求的 ， 应以约定的履行期届至日的先后 ， 确认履行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权；一合同约定了履行期限 ， 另一合同没有约定履行期限 ， 可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权；均没有约定履行期限的 ， 原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权 ， 但订立在先的合同的买受人获得登记申请权的时间在前 ， 应以订立合同的先后 ， 来保护订立在先的合同 。
但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋所有权 ， 而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权 ， 登记机关应优先受理前买受人的登记申请 ， 法院可判决强制出卖人履行前一合同 ， 督促其及时办理登记手续 。

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