指导价|西安第二批二手房指导价涉及103个小区 价格最低12008元/㎡，房价越高＂指导＂力度越大
2021年10月13日，西安住建局发布第二批二手房指导价，即《关于发布第二批住宅小区二手住房成交参考价格的通告》，一共103个小区，价格最低12008元/㎡！
具体文件如下（文末附有103个小区指导价明细）：
根据《西安市人民政府办公厅关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》（市政办发〔2021〕20号）和《西安市住房和城乡建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》等文件精神及要求，现将我市第二批住宅小区二手住房成交参考价格予以发布。
特此通告。
这一次按照官方二手住房成交参考价格，高新区最低13209元/㎡，曲江新区最低13319元/㎡，雁塔区最低13031元/㎡，灞桥最低12008元/㎡。
区域分布:
西安第二批出炉参考价格的小区分布区域广泛，高新区、曲江新区、曲江大明宫、雁塔区、灞桥区、碑林区、浐灞生态区、航天基地、经开区、莲湖区、未央区、新城区、长安区，共计103个小区！
本次二手房指导价，继续没有港务区、沣东新城这两个新房数量比较多的限购区域。
比较特殊的是曲江大明宫，既不是行政区也不是开发区，但这个区域内出的新房项目不少，有刚售罄的华宇锦绣长安，正荣紫阙台等，均价大概1.9万左右。
【 指导价|西安第二批二手房指导价涉及103个小区 价格最低12008元/㎡，房价越高"指导"力度越大】价格幅度：
本次指导价，相较于首批，2万+项目明显增多，有11个项目，主要分布于高新区和曲江新区，价格最高的是高新区的天地源枫林意树，25838元/平，而该小区目前的二手房挂牌均价为38667元/平，价格“缩水”近50%。
从具体楼盘位置分布，以及限价力度来看，大体有以下几个特点；
1、这些二手小区附近大多数都有新房分布，并且有价格倒挂现象，二手房比新房贵（但指导价出来后，部分区域新房反而比二手贵了）。
比如海德堡公园，本次备案的这一批新房，均价17790元/平，数据显示，该小区二手房挂牌价为29207元/平，倒挂幅度1.2万+/平，但本次二手房指导价，小区二手房参考价格为19024元/平，倒挂空间大幅度挤压。
2、周边有好学校或是“带学位”，比如逸翠园，保值性更加突出；
3、房价越高的楼盘，“指导”力度越大；
4、本批次103个在列的楼盘，参考价都低于此前的挂牌均价；
本次政策出来，将对市场有以下几点影响：
1、二手房成交量将会继续减少，成交周期拉长，市场会横盘甚至继续跌；
2、买卖双方博弈之间的博弈将会继续，卖方不肯忍痛割爱，买房则想继续观望；
3、捡漏还是有难度：指导价看似让很多小区的价格出现缩水，但核心区域，或者掌握了核心资源二手房很难有捡漏机会，这类房产对于万千购房者来说是刚需，业主大概率会惜售。
4、刚改将会比较艰难：政策对刚改影响最大：已有一套，准备改善的再买的比较难，如果预算不够首先要解决卖掉第一套的问题，如果愿意按照参考价卖，那么和预期的售价有很大差距，并且前后周期长。
5、二手房将反作用新房市场：对于一大批资金有限的置换客户，卖掉手中的二手房买新房是必然选择，如今指导价再出来，成交量下跌后大量中介门店关闭，二手房的流通性降低，势必会影响到新房市场的热度。
二手房成交参考价本就是一种长期的机制，西安市场还需要时间来继续消化，但一切的措施和手段都是为了“房住不炒”，扛“稳”大旗。
附件：第二批住宅小区二手住房成交参考价格
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