昆明|跌了88元，9月昆明商品住宅均价降至1.4万/㎡元以下？
近日，克而瑞发布了9月昆明房地产市场月报，月报显示，9月主城商品住宅成交均价为13940元/平方米，与8月份的14028元/平方米相比每平方米降了88元，环比下降0.63%，同比下降9.13%。
此外，本月商品住宅供大于求，存量大幅上升，但成交量价齐跌，去化周期再次延长，自今年4月份以来，商品住宅去化周期已经连续6月延长，去化压力大。
受刚需项目低价备案和特价房成交影响
9月商品住宅均价下跌 为13940元/平方米
根据月报，为迎接“金九银十”传统销售旺季，9月主城商品住宅供应上涨，但成交量价持续下跌。
供应95.71万平方米，环比上升164.83%，同比则下降33.85%，住宅市场供应大幅上升；成交40.59万平方米，环比下降13.66%，同比下降58.58%，市场热度下降 ；成交均价13940元/平方米，环比下降0.63%，同比下降9.13%。
价格低位受大量刚需项目低价备案以及特价房源成交影响。
图片：2020.9-2021.9昆明主城商品住宅供需价走势
其中，高层住宅市场供涨量跌，春城映象成交面积位居第一，均价持续低迷；洋房市场供应小幅下降，成交小幅上升，均价受西南海大量洋房低价备案影响，均价持续保持低位；别墅市场大量供应，成交小幅上升，主力成交项目为经投湖山望和美的顺城府，均价保持稳定状态。
龙湖·山海原著以3.069亿元取得住宅销售金额排行第一，万科500里以2.67亿元排名第二，华润悦府以2.351亿元排名第三，进入前五的还有春城映象和俊发城。
商品住宅存量和去化周期创一年来新高
开发商去化压力大
此外，值得注意的是影响未来楼市发展的三组数据，土地市场供应、存量和去化周期。
上个月，主城土地市场供应端持续冷淡，仅5宗住商办用地供出，仅2宗商住办用地成交，其中盘龙区东市板块为中交碧桂园映象美庐零星整合用地；五华区1宗商业用地，由昆明都林市场管理有限公司拿下。
9月有8宗土地流拍，其中空港片区5宗地已是第三次流拍，在土地供应放缓的情况下，土地市场依旧冷淡，房企拿地信心不足。
根据克而瑞数据统计，2021年1-9月，昆明主城区共44宗住商办土地成交，建筑面积共约157万平方米，总体成交宗数和建筑面积还不足去年12月份一个月的量，今年土地市场的冷淡程度可见一斑。
图片：2020年9月-2021年9月昆明主城区住商办土地成交走势
昆明主城商品住宅的存量目前达到881万平方米，就去年9月到今年9月的数据来看，创下一年来新高。9月商品住宅供大于求，存量大幅上升，去化周期延长至约12.99个月，去化周期依旧保持高位，这是自今年4月以来连续6个月去化周期延长。
图片：2020.9-2021.9昆明市主城商品住宅存量走势
各房企随之开启特价房源、工抵房、员工福利房等促销方式，但效果并不显著，去化压力较大，后市将以去库存为主。
【 昆明|跌了88元，9月昆明商品住宅均价降至1.4万/㎡元以下？】通常，当市场供应量降低，那么供求关系可能会得到改变，会出现供小于求的情况，但从克而瑞的数据看，至少目前事实并非如此，由于去化效果不理想，商品住宅存量持续上升，市场依旧供大于求，开发商主力将以去库存为主，至于未来供求关系将会如何走势，还得以长期眼光来看市场的反映。
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