tod研究院|越秀地产首席产品官洪国兵：TOD的魅力( 二 ) 越秀地产

【 tod研究院|越秀地产首席产品官洪国兵：TOD的魅力】??打破边界
??TOD不好做。TOD“老兵”洪国兵并不否认这一点，“每个项目做完都很愉悦，但做的过程很痛苦。”
??一直以来，关于房企抢滩TOD项目的难度与争议从未停息。TOD项目的开发建设前期投入高、开发周期长、投资回报慢、设计难度高，对开发商门槛要求很高。
??更关键的是，TOD项目的复杂性还体现在涉及政府、轨道公司、合作商、供应商等多个主体。在洪国兵看来，这是眼下开发商开发TOD项目最大的难点，即多主体间的合作机制问题。
??“政府有城市公共方面的诉求，地铁公司有资金、时间、运营方面的诉求，开发商有自己的诉求，背后合作商、供应商也有诉求。我们都必须协调和满足。如果没有一个互利共赢的合作机制，任何一件小事，都会影响到整体项目的推进。”
??在合作上，越秀地产颇有心得，越秀地产与广州地铁建立了深度战略合作，构建了从顶层的融资平台，再到土地一级开发、二级开发，最后到城市运营共赢的合作机制。
??越秀集团与广州地铁集团的合作始于2016年4月13日，彼时双方表示，将在资本运作、金融服务、物业开发、云计算等领域达成全方位合作。次年，由越秀集团牵头，联合广州地铁集团、珠江实业等共同参与发起设立广州城市更新基金，总规模2000亿元。其中，首期“广州轨道交通城市更新基金”规模为200亿元。2019年，越秀地产正式引入广州地铁成为其战略股东。
??截至目前，越秀地产与广州地铁合作项目有5个，包括星图、星樾、星瀚、星樾山畔、星汇城。部分项目已有所获，今年上半年，越秀地产TOD项目合同销售金额约76亿元，同比大幅上涨50.7%，星图和星瀚分别实现合同销售金额约25亿元和25.3亿元，分别同比上涨171.8%和139.7%。
??洪国兵直言，今日成绩的取得非朝夕之功，源于多年的积累。如果没有多年合作机制的摸索和对TOD价值的挖掘，就不会有这样结果的呈现。
??越秀地产计划将这种合作模式复制至全国其他区域。2019年，越秀地产已经与长沙地铁签署战略合作协议，但尚未有具体项目落地。洪国兵透露，最近越秀地产还在与其他城市洽谈。
??他坦言，洽谈是最难的阶段，花的时间最长，等模式一形成，合作机制建立，落地具体项目就会快得多。“因为每座城市都有自己的特殊性，进入一座城市首先需与当地相关方达成认知上的统一，进而形成合作互信。”
??有与广州地铁合作的成功案例在前，洪国兵对越秀地产TOD模式的拓展很有信心。他表示，建立合作机制是要保证共赢，其中最核心的基础就是创造价值。越秀地产在合作机制上有经验和基础，也有能力将价值挖掘出来，把蛋糕做大。
??赚慢钱
??洪国兵当天参加的论坛中，一位行业老总说了一句话，做TOD不是做房地产。房企做TOD必须转换思维和心态，由赚慢钱取代赚快钱。
??洪国兵认为这与房企本身的基础、经营逻辑和认知有关。TOD项目首先要能够赚钱，而非连慢钱都赚不到。衡量TOD能否赚钱的核心是有价值。
??TOD项目成功第一点是机制成功，第二点就是价值挖掘，要将其价值体现出来。如果能够做到价值创造，那么收益最终必然能够实现的，只是时间问题。企业是否认同并愿意去做这件事，就变成了一个选择的问题。
??洪国兵称，越秀地产将TOD发展当成重要战略之一，有自己的逻辑，是基于对自身能力、资源的认知，并形成了独特的机制和商业模式。
??TOD投入高、周期长、产出慢，为此越秀地产多个TOD项目前期是由母集团越秀集团培育孵化，待项目成熟再注入越秀地产。这种模式下，最初的土地资金等均由集团支出，等达到一定条件才会注入上市公司，为公司增值带来收益。2019年，广州地铁正式入股越秀地产，成为越秀地产第二大股东，也是战略股东。这都在一定程度上保证了越秀地产TOD项目在现金流和投入产出比。

tod研究院|越秀地产首席产品官洪国兵：TOD的魅力( 二 )

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