tod研究院|越秀地产首席产品官洪国兵：TOD的魅力越秀地产

文/乐居财经张文静
??洪国兵是技术出身，也是一位老越秀人，从区域到总部，稳扎稳打一步步坐上了首席产品官的位置。
??见到洪国兵，是在北京的一场行业论坛上，他刚结束演讲，步履匆匆。一个小时后，他必须去机场，赶回广州。洪国兵说话不急不徐，略带家乡湖北口音。紧密的行程间隙里，他向我们分享了一些关于TOD模式发展的思考。
??在越秀地产多年，洪国兵见证了越秀地产在TOD模式上的探索与演进。产品出身的他，对TOD价值挖掘的兴趣显然更甚于经济效益的追求。
??在他看来，一个好的TOD项目并不仅仅是为企业自身带来利润和经济收益，更重要的是为城市规划和区域发展带来价值。
??“一个TOD项目挣了很多钱，不代表它有意义。”TOD项目强调轨道交通带来的人流引入，如果无法顺畅实现这一点，这个项目在洪国兵看来就不成功。
??他理想中的TOD项目，非一个个孤立的站点，而是所有站点形成一个网络，不同站点在城市中承担各自的角色，价值互补。
??好TOD项目是“无感”的，即消除传统功能分区间的边界，打造有魅力、有粘性的无界社区，为城市片区带去活力。他以香港西九龙高铁站为例，进站、出站的同时可一路购物消费，实现交通、购物的无缝选择。
??“这就是TOD的魅力所在。”洪国兵说，只有打破边界，才能定义TOD的未来。
??TOD“往上走”
??当房地产行业步入后开发时代，房企亟待破局，寻求新增长方向。TOD模式因前景广阔成为房企争相涌入的赛道，万科、龙湖、绿地、绿城等诸多规模房企均已参与到TOD项目的投资开发中。
??越秀地产涉足TOD，早在1997年便已开始，只是彼时并未有明确的“TOD”定义和标签。据洪国兵透露，20多年来，越秀地产已在全国10多座城市开发了70多个泛TOD项目。
??TOD是一种以公共交通为导向的开发模式。具体而言，TOD模式是以公共交通站点为中心，400-800米划定半径，对范围内的土地进行深度开发，规划建设成为覆盖商业、办公、住宅、文化、教育等功能集聚的发展区域，并更注重垂直立体空间的开发利用。
??中国城市轨道交通协会数据显示，截至2021年6月30日，中国内地共有49个城市开通城轨线路，总里程为8448.67公里。据研究机构预测，未来还将新增2000个以上轨道交通站点，这为TOD开发带来了庞大的市场规模及增长空间。
??截至2019年末，我国40个开通轨道交通的城市中，已有近一半城市出台与TOD相关的规划政策。其中，北京、上海、广州、成都等城市更是积极探索“轨道+物业”的TOD开发模式。
??不过在洪国兵看来，TOD模式与城市发展阶段相关，并非所有城市都适合发展TOD。在越秀地产的调研中，他们发现，很多城市消费不起TOD。
??原因在于，轨道交通和TOD模式意味着聚集和效率提升，TOD项目成本必然高过非TOD项目，如果土地本身聚集效应所带来的溢价无法覆盖成本，那么TOD项目就是无效的。
??而在一二线中心城市，聚集效应明显，其所带来的边际效益巨大。当人口高度聚集，就必须有载体或方式进行组织。洪国兵认为，TOD就是城市发挥聚集效应的一个最有效的方式。
??“在经济发达地区，TOD不会往下走，而是往上走。”洪国兵说，TOD能够带来的效益是我们无法想象的。
??基于这样的逻辑，越秀地产目前主要布局广州，共有5个地铁车辆段上盖TOD项目。洪国兵介绍，未来越秀地产还将在广州之外拓展地铁车辆段上盖TOD项目。
??目前，越秀地产整体布局区域是“1+4”，“1”为粤港澳大湾区，“4”则包括华东、华中、北方和西南。“TOD发展和上述布局虽然不是完全一致，但基本同步。因为当下中国经济集聚区就这几个区域。”

tod研究院|越秀地产首席产品官洪国兵：TOD的魅力

推荐阅读

停车先熄火还是先挂P挡自动挡汽车停车先熄火还是先挂p挡

苹果的siri怎么唤醒不了

冻疮痒怎么办经验内容仅供参考

电脑定时关机怎么设置

虐狗的古风句子

鸡爪的热量是不是很高

获取root权限具体六大操作步骤华为root权限怎么开启

糖尿病可以喝苏打水吗

iPhone11黑屏转圈圈怎么办

换燃气卡需要什么资料更换燃气卡需要什么资料

阳西织?T有什么地方热闹,阳江这些地方的衣服实惠又好看

打鸟镜头哪个好,打鸟镜头什么牌子好

浣熊吃什么

李白和杜甫的写作风格为何不同

星际星空类小说排行榜,宇宙星空类小说排行

辽东学院可以专升本吗