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南京|浙江宁波：延迟收房物业费怎么算？未入住可以打折吗？法官来解答啦( 二 )


法条链接：
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费 。 物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的 ， 业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费 。
业主违反约定逾期不支付物业费的 ， 物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的 ， 物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁 。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费 。
问题5
房子空置没入住 ， 提供服务相对少 ， 物业费可以打折吗？
? 法官说：
空置房屋的物业费减免政策 ， 国家暂未有明确规定 ， 但部分地区有相关地方性法规对空置房屋的物业费交纳标准予以规定 ， 建议大家查询当地有关空置房屋物业费交纳标准的相关政策 。
如宁波地区 ， 根据宁波市政府办公厅《关于印发宁波市住宅小区物业管理条例实施意见的通知》第五条第（五）款的规定 ， 业主对物业办理交付满1年后仍未入住的空关房 ， 第2年开始业主应向物业服务企业提出空关房起止时间书面申请 ， 经物业服务企业核实后 ， 从第2年开始空关房期间的物业服务费按80%比例交纳 。
因前业主只签署购房合同未取得钥匙 ， 一直拖欠房款导致房子闲置五年后被拍卖 ， 物业费应该是从下一任业主取得钥匙时起算吧？若法拍房公告里未约定物业费继受主体的 ， 确权之前的物业费 ， 由谁承担?
? 法官说：
经拍卖而取得的房屋 ， 买受人是否需要承担房屋过户至其名下之前的物业费 ， 需要看《竞拍公告》等拍卖文件的约定 。 若拍卖文件中已告知买受人需处理可能存在的物业费 ， 则买受人基于拍卖已继受取得前一任业主对房屋的所有权利义务 ， 买受人不能再以其并非房屋所有权人来抗辩物业费的付款请求 。
法院的拍卖文件不仅只有拍卖公告一份 ， 还有拍卖成交确认书、执行裁定书等 。 若法院的拍卖文件中均未对确权之前的物业费进行约定 ， 根据合同相对性原则 ， 物业公司可向原业主主张确权前欠缴的物业费 ， 获得生效债权文书后可向人民法院申请执行或参与拍卖房款分配 。
法条链接：
《中华人民共和国民法典》第一百一十九条：依法成立的合同 ， 对当事人具有法律约束力 。
问题7
物业公司以未交道闸维修费和电费为由 ， 禁止车辆进入小区 ， 合法吗？
? 法官说：
不合法 。 道闸维修费属于因物业共用部位、共用设施设备维修产生的费用 ， 一般由住宅专项维修基金承担 ， 若维修基金不足 ， 应当及时续缴 ， 业主缴存的住宅专项维修资金属于业主所有；电费是业主与供电部门签订供电合同 ， 因业主用电而产生的费用 ， 两者均与物业管理费性质不同 ， 系不同的法律关系 。 物业公司可以经业主委员会（或业主）授权后 ， 就管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等向最终用户收取有关费用 ， 但物业公司不得在业主欠缴代收费用的情况下 ， 就物业服务合同未授权的行为（如禁止车辆进入、禁止业主进入、停水停电等）进行私力救济 。
若经合理催告期 ， 业主委员会（业主）仍不交纳专项维修基金或代收费用的 ， 物业服务人可凭物业服务合同提起诉讼或申请仲裁 ， 要求业主委员会（业主）承担物业服务人垫付的道闸维修费或电费 。
法条链接：
《住宅专项维修资金管理办法》第十七条：业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的 ， 应当及时续交 。 成立业主大会的 ， 续交方案由业主大会决定 。 未成立业主大会的 ， 续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定 。

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